Главный редактор IRN.RU: выборы - выборами, а квадратные метры пока доступными не станут

«Экономических причин снижать ипотечные ставки нет. А вот политические, если правительство окажет давление на крупные госбанки… Но тогда банки резко повысят требования к качеству заемщиков, и не только путем увеличения минимального первоначального взноса», – заявил главный редактор портала www.irn.ru Сергей Жарков, выступая на онлайн-конференции «Цены на жилую недвижимость: недоступные метры» FINAM.RU в пятницу, 2 марта.

По его словам, российские банки достаточно насмотрелись на развитие ипотечного кризиса в США и не желают его повторения в России (см. «Ипотечные кредиты в России продолжают дорожать»).

С одной стороны, банки «дуют на воду». Экономика России все же больше пока ориентирована на продажу сырьевых запасов, чем на возведение жилья, хотя последнее постепенно выбирается на лидирующие позиции по отраслям. С другой стороны, кредитные организации справедливо «не хотят обжечься». Пример заокеанской державы с самой вроде бы сильной экономикой мира, которая, не раздумывая, раздавала кредиты, слишком ярок.

Поэтому правительство, выполняя (на первых ли порах или в конце первого срока президентства – неважно) предвыборные обещания, может решиться оказать давление на банки с целью снижения процентных ставок. Но банкам превращать имеющиеся дорогие «короткие» деньги в дешевые «длинные» совершенно нерентабельно. В России 8% годовых по ипотеке – уже сказка, подобные программы есть, но попробуйте стать их участником. Такое количество барьеров на пути к этой цели только профессиональным застройщикам известно.

Соответственно, можно ожидать, что в случае политического давления банки пойдут именно по этому пути: например, поднимут минимальный размер первоначального взноса (что защищает их от совершенных халявщиков) или ограничат срок кредита до как минимум работоспособного возраста заемщика («никаких вариантов в 40-50 лет, вы что, глухой?»). А скорее всего, и то, и другое.

Значит, вероятно, либо сократится в ближайшем будущем объем выданных кредитов, либо возрастет объем неплатежей, продолжал Сергей Жарков. Несмотря на рекордные показатели объема выдачи ипотеки в прошлом году.

Почему условия предоставления кредитов могут быть ужесточены? Чтобы предотвратить возможный кризис неплатежей. Доходы заемщиков будут строже проверяться, минимальный размер первоначального взноса может быть увеличен и т.д. Хорошо это или плохо? Скорее хорошо. Бесконтрольная раздача кредитов как раз и может вызвать как бурный неоправданный рост цен (из-за выхода на рынок большого количества покупателей с высокими бюджетами покупки), так и будущую волну банкротств заемщиков, переоценивших свои возможности.

При доходе семьи в 100 000 руб. в месяц, если откладывать по 30% – по $1000, ее глава за три года накопит 1 млн руб. (на депозите). Согласно ипотечному калькулятору на www.irn.ru, он сможет претендовать на квартиру ценой в 3,6 млн руб. Есть такие в Москве? Нет. Только километров за 20-40 от столицы (подробные базы данных см. на www.realsearh.ru). Может такая семья предположить, что обойдется только половиной месячного дохода на текущие нужды, чтобы выплатить долг банку? Конечно. Молодая пара, живущая сегодняшним днем, может не подумать, что уже через год (или девять месяцев) ей понадобится «трешка» вместо однокомнатного «рая». И что тогда?

Но допустим, человек скопил $100 000 (это тоже возможно). Если минимальный размер первоначального взноса составляет 30%, он может претендовать на квартиру стоимостью $333 000. А если 10% – уже может присмотреть жилье ценой в $1 млн. Продавцы на появление на рынке большого количества покупателей с такими бюджетами реагируют очень быстро и однозначно.

Как попытаться сделать пресловутые квадратные метры доступными?
Во-первых, нужно больше строить. И государство должно принимать в этом непосредственное участие. Идеальная ситуация: власти строят школы и больницы, прокладывают дороги, подводят инженерно-технические коммуникации к границам участка, инвестор делает все остальное. Это и может привести к снижению продажной цены квадратного метра до заявленной руководством страны цели – 30 000 руб. за 1 кв. м. Пусть не в Москве, не в Санкт-Петербурге, но в регионах – реально.

Во-вторых, нужна борьба с коррупцией. И не только сверху до низа, но и снизу до верха. Почему мы даем сантехнику за 10-минутный визит 300 руб. «по прейскуранту»? А кто-нибудь этот «прейскурант» видел? Наверное, он существует, но кто и по каким основаниям его утверждал? О сотрудниках ГИБДД молчим – в зубах навязло.

В-третьих, и это главное, нужно улучшение макроэкономической ситуации. Люди должны иметь возможность зарабатывать. Если человек не может заработать на первоначальный взнос, то никакие низкие ставки по ипотеке ему не помогут.

Препоны
А как человек может зарабатывать при высоком уровне безработицы, с одной стороны, и при высоких налогах на уровень заработной платы на работодателя, с другой? Потребуешь повышения зарплаты? На твое место пятеро найдутся. Незаменимый специалист? Но тогда ты достаточно экономически грамотен, чтобы понимать: заплатив лишний рубль тебе, работодатель должен отдать еще (еще, sic!) примерно рубль налоговой службе. И тогда весь проект оказывается нерентабельным. А соответственно, и зарплату платить не из чего.

А у кого останется рентабельный проект? У тех, кто продолжает работать по «серым» схемам. Но вот у них страшновато покупать жилье. И без денег, и без квартиры можно остаться.

Замкнутый круг?
Почти. Но если, как уже было сказано, государственные власти начнут работать так, чтобы триединство: федеральная власть – муниципальная – инвестор – стали работать согласованно, не перетягивая одеяло на себя, выполняя в полном объеме и в сроки предписанные функции, тогда получится, что средняя стоимость квадратного метра будет соответствовать среднему месячному доходу человека. Тогда можно будет говорить о доступном жилье и динамичном развитии рынка жилья, указал эксперт. «Продажи по 30 000 руб. за метр возможны, если государство будет исполнять свои функции по созданию как инженерной, так и социальной инфраструктуры. Не говоря уже о коррупционной составляющей. Пока же эта финансовая нагрузка будет лежать на плечах инвестора, он будет вынужденно закладывать ее стоимость в конечную цену жилья», – сказал он.

Сторонние факторы
В этом году в противовес прошлым выборам ажиотажа во время предвыборной гонки не было. Наоборот, на рынке даже отмечалось некоторое затишье. А вот копящийся отложенный спрос может привести к некоторому оживлению весной-летом (см. «Руководитель IRN.RU: после выборов цены на жилье могут вырасти на 10%»). Хотя вряд ли он спровоцирует рост цен больше чем на 10%, да и тот, скорее всего, во второй половине года скорректируется, уже отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости».

«Новая Москва» в ближайшие годы тоже не станет серьезным фактором влияния на рынок недвижимости. Сейчас только определены те, кто будет разрабатывать концепцию. От разработки общей концепции даже до создания генплана – дистанция огромного размера. А до активного строительства еще дальше. Сейчас проект «Новой Москвы» власти рассчитывают развивать 30-50 лет. «Лично на мой взгляд, подобная оценка излишне оптимистична», – заявил Жарков.

Введение налога на недвижимость, которое после избрания Владимира Путина президентом РФ не за горами, не сильно повлияет на уровень цен, считает эксперт, хотя может оказаться небольшим сдерживающим фактором.

Он принесет пользу, если будет разумным. Налог может заставить задуматься владельцев сразу нескольких квартир, накупленных, так сказать, впрок, о необходимости выставить излишки на рынок. Такой «выброс» обвала цен не принесет, а вот немного сдержать их рост – вполне может, как один из факторов.

Не стоит искать спасения в бегстве
Искать доходов в недвижимости за рубежом – не самая лучшая идея. Недвижимость там стоит покупать только в случае планов переезда на постоянное место жительства. Инвестиции в нее - очень сложный, трудоемкий, затратный и высокорисковый процесс. Неоднократно бывали случаи в той же Западной Европе, когда покупатели соблазнялись низкой ценой, а только потом выяснялось, что содержание жилья требует безумных расходов, которые не покрываются никакими доходами от сдачи в аренду, отметил главный редактор www.irn.ru.