Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2012 года

В течение последнего месяца накануне выборов рынок недвижимости Москвы и России во многом продолжил пребывать в ожидании. Нового четкого тренда в отношении стоимости жилья пока не сложилось, зато стали проявляться первые признаки того, как рынок может повести себя после выборов. Потребность людей в улучшении жилищных условий никуда не делась, как и желание инвестировать в недвижимость со стороны тех граждан и компаний, которые обладают свободными средствами. Но непростая политическая и макроэкономическая ситуация, а также много неопределенностей, которые отмечались в обзоре по недвижимости за январь, привели к отсутствию президентского ралли в 2012 году. И если в 2004 и 2008 годах приближение президентских выборов совпадало с периодом повышенной покупательской активности и роста цен на недвижимость в Москве и России, а после сменялось стагнацией, то на этот раз все может сложиться как раз наоборот. Выжидательное состояние рынка до выборов может вылиться в период повышенной активности в последующие месяцы. 

Статистика стоимости жилья в феврале оказывается несколько противоречивой по причине заметного укрепления рубля за этот период. Как уже неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», московский рынок продолжает оставаться бивалютным. Поэтому если курс доллара падает, то это вызывает некоторое повышение среднего уровня цен на квартиры в Москве в долларах и его симметричное снижение в рублях. Это обстоятельство означает, что на рынке отсутствует единый сильный тренд роста или падения стоимости квадратного метра, а динамика цен на отдельные квартиры определяется нестабильностью курсов валют и локальной конъюнктурой рынка. Аналитики IRN.RU называют такую ситуацию «утряской рынка», когда имеет место незначительное ценовое «бурление» – что-то немного вверх, а что-то немного вниз, но в целом цены остаются примерно теми же. 

Итак, долларовый индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавил за февраль 2012 года 1,7%, поднявшись с 5.008$ до 5.091$ за квадратный метр. Средняя стоимость жилья в рублях, по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru, слегка отступила назад, тем не менее продолжая оставаться выше отметки в 150 тысяч рублей за метр. Но так или иначе важнее не то, в какой валюте рассматривать динамику средней цены, а относительное движение цен на разные типы квартир, что позволяет сделать выводы о зарождающихся тенденциях на ближайшие месяцы. 

Примечательно, что при среднем приросте цен на 1,7% рост в сегменте 20% наиболее дешевых квартир составил 1,9%, а в сегменте 20% самых дорогих квартир – только 0,1%. Схожая картина наблюдается и в разрезе по типам жилья. В наибольшем плюсе оказалось самое недорогое старое жилье (в основном это пятиэтажки), причем как панельные, так и кирпичные дома. Следом идут типовые панельные дома. А вот в аутсайдерах сегмент сталинских домов, домов ЦК и иных кирпичных домов советской эпохи, нередко довольно дорогих и хорошо расположенных. Современные монолитно-кирпичные дома оказались на среднем уровне ценового прироста, потому что часть из них, как и «сталинки», довольно дорогие и тяготеют к центру, но немалая доля построена в самых обычных спальных районах Москвы, нередко даже за МКАД. 

Эти выводы подтверждает и динамика цен по географии. За февраль в минусе, пусть и небольшом, оказались два наиболее дорогих и престижных округа Москвы – Центральный округ и Западный округ. Зато в лидерах прироста цен на жилье присутствуют почти все «народные» округа: Восточный округ, Юго-Восточный округ, Северо-Восточный округ и все районы за МКАД. 

Если смотреть в разрезе районов, то картина, разумеется, аналогичная. В лидерах прироста преобладают обычные спальные районы: Солнцево, Новогиреево, Ивановское, Филевский парк, Черемушки, Щукинская, Тушинская, Рязанский проспект, Динамо, Улица Подбельского, Черкизовская, Богородское, Метрогородок, Новопеределкино и другие. Исключением в этой «компании» является только район Тверской. А вот в минусе немало дорогих и престижных районов, в частности, Кропоткинская, Парк культуры, Краснопресненская, Баррикадная, Улица 1905 года, Чистые пруды, Тургеневская, Красные Ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар и другие, хотя есть, конечно, и обычные спальные. 

Рейтинги округов и районов г. Москвы в феврале 2012 года >>

Обозначенная выше картина позволяет сделать очень простые выводы. Основная активность рынка сосредоточена сейчас в сегменте недорогого типового жилья, где обычные люди решают свои насущные жилищные вопросы. В этих условиях определяющим является вопрос цены, и если цена минимальна, то уже не важно, что это не современное роскошное жилье, а стареющие пятиэтажки или обычные панельные дома советского периода. А вот в дорогом сегменте ситуация обратная – отсутствие даже минимальной положительной ценовой динамики говорит о том, что огромный отток капитала из России, имевший место последние месяцы, сказался и на этом рынке. Состоятельные люди, как правило, приближенные к власти или сильно зависящие от административного ресурса, пребывают последнее время в наибольшей неопределенности.

Но на данную ситуацию можно посмотреть и с другой стороны. Неважно, кто именно выиграет или проиграет от перестановок во власти при новом президенте. Важно, что в ближайшие месяцы наконец наступит определенность во многих вопросах, а значит, по крайней мере часть денег, сбежавших из России или не дошедших пока до рынка недвижимости, вновь вернется в оборот. А это означает, что пауза, сложившаяся на рынке недвижимости с середины осени, скорее всего, в ближайшие месяцы сменится периодом активизации.

Это не означает, что цены на недвижимость в Москве или России резко вырастут, и это не означает, что возникнет ажиотаж, который будет длиться долго. Но несколько месяцев оживления, скорее всего, наступят, и в течение них стоимость метра вполне может прибавить порядка 10%. Потом, видимо, летом, период активизации рынка сменится стабилизацией. Как уже не раз отмечал аналитический центр www.irn.ru, в среднесрочной перспективе будет характерно отсутствие продолжительного многолетнего роста или снижения стоимости жилья. Напротив, будет иметь место частая смена периодов активизации рынка и умеренного подорожания жилья периодами стагнации и коррекции цен назад. О причинах этого подробно рассказано в статье «Будет ли недвижимость тихой гаванью?»

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>