Руководитель IRN.RU: удел олигархов превратился в вотчину среднего класса

Кризис оказал мощное «демократизирующее» влияние на загородный рынок Подмосковья. Если до 2008 г. цены на дома исчислялись преимущественно в миллионах долларов, то сейчас реально найти объекты и за 3-4 млн руб. – это дешевле однокомнатной квартиры экономкласса в Москве, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко в эфире программы «Второй дом» на «Сити-FM».

По данным «Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья за 2010-2011 годы», средняя стоимость загородного дома в Московской области с учетом земли и коммуникаций составляет около 75 000 руб. за 1 кв. м. Коттедж экономкласса площадью 200-250 кв. м обойдется примерно в 15 млн руб. Цены на небольшие таунхаусы – в 120-150 «квадратов» - на бюджетных направлениях начинаются с 3-4 млн руб., за среднестатистические объекты просят 6-8-10 млн.

«Цены на загородную недвижимость сейчас сопоставимы со стоимостью квартир в Москве. При этом коттедж или таунхаус будет в два раза больше по площади, чем городское жилье», - подчеркивает Репченко.

Еще несколько лет назад о таких ценах можно было только мечтать. Докризисный загородный рынок Московской области ориентировался в основном на людей очень богатых, способных заплатить от $1 млн до $10-20-30 млн за объект на Рублевке или Новой Риге – застраивались в основном эти суперпрестижные шоссе. Однако кризис, сильно ударивший по платежеспособности потенциальных покупателей «загородки», произвел фундаментальные изменения в менталитете застройщиков: поняв, что олигархов на всех не хватит, девелоперы «пошли в народ». В результате за последние три года в Подмосковье на экономичных направлениях – восточном, северо-восточном, южном, юго-восточном - появилось множество бюджетных поселков, что и привело в итоге к падению средних цен.

«Благодаря кризису рынок подмосковной «загородки» стал ближе если не к народу, то, по крайней мере, к среднему классу», - говорит эксперт.

Когда покупать?
За последний год стоимость загородной недвижимость в среднем по рынку практически не изменилась. Такая стабильность очень удобна для покупателей. Во-первых, можно вдумчиво и не торопясь подобрать дом своей мечты, не опасаясь, что промедление выльется в существенную переплату из-за роста цен. Во-вторых, есть время на сбор необходимой суммы: мало кто в состоянии достать из кармана сразу несколько миллионов рублей, поэтому недвижимость, как правило, покупают на средства, вырученные от продажи другого жилья, или за счет ипотеки. И оформление кредита, и реализация квартиры – процесс небыстрый.

По мнению эксперта, выбирать «загородку» лучше весной, когда сойдет снег и можно будет как следует осмотреть участок и провести экспертизу коммуникаций. С началом «высокого сезона» на рынке возможен рост цен на отдельные активно строящиеся поселки – в пределах 5-10%, однако покупать зимой кота в мешке ради относительно небольшой экономии нецелесообразно, уверен руководитель www.irn.ru.

«Спешить с покупкой никогда не стоит – важно выбрать именно то, что нужно. Лучше переплатить 5% за хороший объект, чем за 95% взять неликвид, который потом и за полцены не продашь», - советует Олег Репченко.

Где покупать: Подмосковье VS заграница
Вопрос, где лучше покупать второй дом – в Подмосковье или за рубежом - лежит вне плоскости рынка, и ответ на него зависит главным образом от личных потребностей и наклонностей. Человеку, который не любит менять среду обитания и не знает иностранных языков, зарубежная недвижимость явно ни к чему. Для тех же, кто обожает путешествовать, имеет деловые интересы вне России, заграница может стать прекрасной альтернативой Московской и не только области. Особенно в том, что касается моря и солнца – родные палестины, при всех своих достоинствах, не могут похвастаться этими фундаментальными составляющими хорошего отдыха. Именно климат часто становится основным аргументом, из-за которого люди выбирают заграничную недвижимость - а отнюдь не дефицит патриотизма и желание эмигрировать.

Конечно, у России еще остался кусочек Черного моря в районе Краснодарского края, однако соотношение качества тамошней инфраструктуры и цен на курортах пока оставляет желать слишком много лучшего. Возможно, огромные затраты на подготовку Олимпиады-2014 помогут исправить этот дисбаланс, и, глядишь, через несколько лет россияне переключатся с дотирования экономик Болгарии и Греции на инвестиции в отечественную курортную недвижимость.

Что касается цен, то из-за рекордной концентрации долларовых миллиардеров в пределах МКАД элитный рынок Московской области продолжает оставаться аномальным. Стоимость домовладения на Рублевском и Новорижском шоссе составляет $2-5 млн и больше. Для сравнения: шикарная вилла где-нибудь на французском Лазурном берегу обойдется всего лишь в $1 млн, а за $5 млн можно приобрести целый замок. В странах попроще типа Греции, Испании, Португалии на покупку элитного особняка хватит и $500 000.

А вот бюджетный сегмент подмосковного рынка достаточно близок к европейским реалиям. Да, в Болгарии или Черногории можно найти и более демократичные предложения – например, апартаменты площадью 70-100 кв. м за $100 000 против $200 000 - 400 000 за среднестатистический загородный объект в Московской области. Но надо учитывать, что в данном случае речь будет идти о квартире, а не о доме. А стоимость средней «двушки» в подмосковной многоэтажке находится в районе тех же 3 млн руб. ($100 000). (Подробнее о сопоставлении цен на квартиры в Москве и жилье в Подмосковье в статье «Как распорядиться «лишней» квартирой».)

Другое дело, что экономичное Подмосковье часто не может обеспечить необходимый уровень комфорта из-за неразвитости социальной инфраструктуры и плохой транспортной доступности. Конечно, Рублевское и Новорижское шоссе не испытывают недостатка в детских и медицинских учреждениях, торговых центрах и ресторанах, однако, как уже было сказано выше, цены там заоблачные. В результате покупатель нередко оказывается перед дилеммой: либо удобно, но очень дорого, либо доступно по цене, но добраться невозможно, и за продуктами надо ездить чуть ли не в Москву. Неудивительно, что в такой ситуации многие вместо коттеджа под Москвой покупают домик на Эгейском море.

Однако не стоит думать, что за границей все идеально и к тому же дешевле, чем у нас. Входной билет на рынок там действительно нередко меньше, но зато содержание недвижимости - жилищно-коммунальные услуги, налоги и т.п. – обходится в очень существенную по отечественным меркам сумму – до нескольких тысяч евро в год за достаточно скромный дом или квартиру. К этому еще надо прибавить расходы на авиабилеты и регулярную мороку с оформлением виз...

В общем, и подмосковная, и зарубежная недвижимость имеет свои плюсы и минусы, а конечный выбор должны определять персональные предпочтения.