Обзор рынка недвижимости по итогам 2011 года

На московском и российском рынке недвижимости минувший 2011 год оказался богатым на события, но скудным на результаты. Казалось бы, в этом году было немало поводов для возобновления в сфере недвижимости и строительства былого ажиотажа, характерного для докризисных лет. Это и тема расширения Москвы, и развитие предвыборной гонки, и «лихорадка» на финансовых рынках, резкий скачок курса доллара и вызванное этим бегство от риска, и боязнь второй волны кризиса и много что еще. Обычно все неурядицы и факторы нестабильности играли недвижимости на пользу. Все, кто планирует покупку квартиры для себя, стараются действовать в таких условиях быстрее по принципу «пока не случилось чего плохого», а те, у кого имеются свободные деньги, начинают рассматривать вложения в недвижимость как способ сохранить или даже приумножить свои сбережения. В общем, причин для повышенного интереса к недвижимости в 2011 году было хоть отбавляй, но это так и не вылилось ни в существенный рост числа сделок, ни в существенный рост цен.

По данным аналитического центра www.irn.ru, рост цен на недвижимость в Москве за 2011 год составил 9,5%. Индекс стоимости жилья вырос с 4.548$ за метр в декабре 2010 года до 4.979$ за метр в декабре 2011 года. Журнал о недвижимости www.metrinfo.ru приводит очень близкие цифры: рублевые цены на квартиры в Москве подросли за год с отметки около 140 тысяч рублей за метр до примерно 155 тысяч рублей (в силу нынешней нестабильности курсов валют от недели к неделе средней показатель «скачет» вокруг этой цифры). Проще говоря, прирост цен на недвижимость в этом году составил порядка 10%, что очень близко к оценкам величины инфляции. Таким образом, в 2011 году квадратный метр смог отыграть инфляцию, но подняться над ней – нет.

Анализ динамики цен по типам квартир, а также по округам и районам Москвы позволяет сделать выводы о том, что являлось драйвером рынка в 2011 году. В лидерах прироста современные монолитно-кирпичные дома, потом идет панельное жилье, также либо современное, либо позднего советского периода. В аусайдерах старый жилой фонд, будь то панельные пятиэтажки или старые кирпичные дома. Еще интереснее динамика цен по комнатности квартир: большие квартиры, трехкомнатные и многокомнатные, опередили маленькие: двухкомнатные и однокомнатные квартиры. Таким образом, драйвером роста в этом году выступило современное качественное жилье в хороших домах и большой площади, а не наиболее ликвидные и не наиболее доступные небольшие квартиры.

Это обстоятельство только подтверждает уже не раз озвученный специалистами аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» вывод о том, что в 2011 году активность на рынке поддерживалась во многом за счет инвестиционных денег. Во-первых, после 2 лет постоянного роста (с весны 2009 по весну 2011 года) произошла жесткая коррекция на финансовых рынках (сначала в мае, потом в августе-сентябре). Это привело к перетоку денег с финансовых рынков в более спокойную недвижимость. Одни «белые воротнички» уводили свои средства в «защитные» активы, другие – покупали квартиры для себя, вовремя зафиксировав хорошую прибыль за предыдущие 2 года. К слову, аналогичным образом в 2011 году сильно возрос инвестиционный и спекулятивный спрос на золото, как другой «защитный» актив.

После резкого скачка курса доллара в августе на рынке недвижимости активизировались и обыватели. Напуганные второй волной кризиса, риском дефолта Америки и «отмены» доллара, риском развала еврозоны и «отмены» евро, все, у кого были планы покупки квартиры для себя или имелись какие-то сбережения, вновь устремили взоры на недвижимость. Дополнительным стимулом выступило решение о расширении Москвы, в результате чего исчезнувшие в кризис инвестиции в недвижимость получили «вторую жизнь». Но если до кризиса от недвижимости ожидали хорошего дохода, то теперь всех устраивали вложения с целью сберечь и не потерять нажитое.

Так или иначе, но инвестиционные вложения потекли в первую очередь в хорошее жилье, которое, во-первых, выглядит более перспективным, а во-вторых, соответствует уровню и запросам людей, имеющих деньги. Это еще больше усилило разрыв между «дорогим» и «дешевым» жильем, и, судя по всему, в будущем он будет только увеличиваться.

Впрочем, было бы неверно отождествлять хорошее современное жилье непосредственно с центром. Примечательно, что Центральный округ в 2011 году показал самый меньший прирост стоимости, несмотря на все «пугалки» и запреты на строительство в центре. Причины также вполне понятны: цены там и без того уже на пределе, при этом новых домов – единицы, большая часть застройки – старые и ветхие дома или же сталинки и дома ЦК, нередко имеющие свои характерные недостатки. Даже современное элитное жилье в центре нередко имеет массу недостатков: отсутствие собственной территории, видовых характеристик (строительство на стесненной площадке «окна в окна»), плохая транспортная доступность для автомобилистов (наглухо запаркованные переулки), неудобный или недостаточный паркинг  и т.д.

Поэтому искушенный покупатель нередко разочаровывается в очень дорогом жилье в центре Москвы, качество которого зачастую не соответствует цене. По этой причине в отличие от докризисных лет в 2011 году аутсайдерами по приросту цен на жилье стали многие районы центра, например, Арбат, Смоленская, Остоженка, Кропоткинская, Парк культуры, Китай-город, Белорусская, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская. А район Тверской (Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская) единственный из всех районов Москвы показал в 2011 году «минус», небольшой правда, всего 0,4%, но тем не менее. Возможно, этот район «добили» меры московского правительства по запрету парковок на Тверской улице.

Лидером по приросту цен на жилье в 2011 году оказался Западный округ, где расположены наиболее дорогие и знаковые новостройки Москвы бизнес-класса. Судя по всему, именно этот сегмент современного качественного жилья, а даже не центр Москвы, стал точкой притяжения состоятельных людей в последние годы. На втором месте Юго-Восточный округ. В отличие от Западного округа, здесь сосредоточено больше всего новостроек экономкласса. Но так или иначе, лидируют по темпам роста цен в 2011 году в основном те районы Москвы, в которых сосредоточено больше всего современного жилья и новостроек, неважно, относится ли это жилье к элите и бизнес-классу или же к экономклассу, но экономклассу качественному и современному. Среди таких районов Хамовники, Фрунзенская, Спортивная, Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Крылатское, Юго-западная, Тропарево-Никулино, Октябрьское поле, ВДНХ, Медведково, Теплый стан, Марьино, Братиславская, Новокосино, Косино-Ухтомский и другие.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в декабре 2011 года >>

Итоги 2011 года позволяют сделать в отношении московского и российского рынка недвижимости ряд выводов. Во-первых, рынок явно не готов к существенному росту цен докризисными темпами. Если бы это было не так, то в 2011 году прирост стоимости жилья был бы существенно больше, по крайней мере, для этого было достаточно причин. После кризиса 2008 года прошло уже 3 года, многие процессы в обществе и экономике уже успели восстановиться, в частности, уровень цен на нефть в 2011 году немногим уступал максимумам 2007-2008 годов. Для многих людей кризис 2008 года уже успел отойти на задний план, но рынок недвижимости так и не приобрел потенциал для существенного роста. По аналогии в 2001 году, спустя 3 года после дефолта 1998 года, цены на недвижимость в Москве выросли примерно на треть, а в 2011 году этого не произошло. Впрочем, IRN.RU предупреждал, что так будет, еще полтора года назад в статье «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов».

Во-вторых, в отличие от докризисных лет, платежеспособного спроса не хватает на весь объем предложения. Покупатели «вымывают» с рынка даже не самые дешевые квартиры, как было в периоды ажиотажа, а наиболее качественные и современные, неважно, в каком ценовом диапазоне они находится. Это будет и дальше увеличивать расслоение между современным жилым фондом и жильем физически и морально устаревшим.

В-третьих, причины активизации спроса на рынке жилья в 2011 году, связанные с перетоком средств с фондового рынка, нестабильностью курсов валют, опасениями инфляции или неопределенностью в период выборов, носят непродолжительный характер. А значит, в таких условиях можно ожидать частой перемены трендов. Нечто подобное как раз и показал 2011 год: активизация рынка во второй половине лета – начале осени довольно быстро сменилась спадом активности уже в середине осени. А поднятые к началу осеннего делового сезона цены пришлось фактически снова опустить вниз в виде предновогодних скидок, акций и распродаж.

Понимание процессов, определявших рынок недвижимости Москвы, Подмосковья и России в 2011 году, позволяет предвидеть его дальнейшие перспективы. Точка зрения аналитического центра IRN.RU изложена в статье «Прогноз рынка недвижимости на 2012 год и далее».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>