Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2011 года

Ноябрь только подтвердил выводы о том, что некоторый скачок спроса и цен на квартиры в Москве и Подмосковье, имевший место во второй половине лета и в начале осени, так и не перерос в стабильное и полномасштабное подорожание жилья. Всю осень нестабильные курсы валют искажали статистику стоимости столичного квадратного метра. Но сейчас, когда ситуация более-менее устаканилась, уже можно сделать некоторые выводы в отношении реальной динамики цен на недвижимость в Москве за этот период. Ниже приведены цены на московские квартиры в долларах и в рублях за последние 6 месяцев:

Итак, ситуация выглядит довольно примечательно. Долларовый индекс цен на московскую недвижимость, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, рос в течение лета темпами инфляции, то есть примерно на 1% в месяц, как и рублевые цены. Это продолжалось до тех пор, пока курс доллара резко не подскочил на стыке лета и осени. После скачка курса доллара долларовый индекс цен на московскую недвижимость начал корректироваться вниз. Сильнее всего он упал в октябре (к сентябрю) – на 2,1%. Снижения ноября к октябрю оказалось меньше – 1,4%. Более того, следует отметить, что это снижение среднего значения за ноябрь к среднему за октябрь, то есть, по сути, изменение цен середины ноября к середине октября. При этом, как показывают более динамичные еженедельные индексы цен на недвижимость, к концу ноября снижение цен полностью закончилось.

В итоге по прошествии 6 месяцев долларовые цены на недвижимость в Москве остались практически прежними. Суммарное снижение на 0,6% вряд ли можно рассматривать как значимое. А вот рублевые цены на квартиры в Москве выросли за этот же период примерно на 10%! К слову, это те же 10%, на которые ослабел за это время рубль. Так, курс доллара с примерно 28 рублей в середине лета подрос до 31 рубля с небольшим сейчас. Получается, что рублевые цены на недвижимость за этот период полностью отыграли ослабление национальной валюты, можно даже сказать, что отыграли отечественную инфляцию, но не более того.

Последние недели показывают стабилизацию цен на недвижимость в Москве и в Московской области, причем как в рублях, так и в долларах. Так, долларовый индекс стоимости жилья аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» консолидируется вблизи очередной круглой отметки в $5.000 за квадратный метр, а рублевые цены – вблизи среднего уровня 150 тысяч рублей за метр. В этом плане примечательна статья, опубликованная на IRN.RU еще в начале 2008 года под названием «Круглые числа стабилизируют рынок недвижимости». Несмотря на то что цены большинства квартир давно уже номинируются в рублях, рынок в целом стабилизируется вблизи круглых долларовых отметок. Более того, похоже, оказался справедливым сделанный тогда прогноз о том, что уровень в $5.000 за метр еще будет как следует отыгран рынком.

Примечательна в ноябре и динамика цен по типам жилья, а также по округам и районам Москвы. Если с началом пертурбаций в финансовой сфере и с валютными курсами наиболее стабильно по ценам выглядело дорогое жилье в престижных районах, то в ноябре именно такое жилье подешевело сильнее всего, показав свою повышенную инертность по цене. В наибольшем минусе в ноябре оказались большие квартиры: трехкомнатные и многокомнатные, а также квартиры в кирпичных домах любого уровня.

Лидерами по снижению цен в ноябре стали наиболее дорогие и престижные Центральный округ и Юго-Западный округ. Среди районов в лидерах снижения также много центральных и престижных: Чистые пруды, Тургеневская, Красные Ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Кропоткинская, Парк культуры, Профсоюзная, Новые Черемушки, Динамо, Тульская, Нагатинская, Нагорная, Университет, Воробьевы горы.

Наибольшую устойчивость по цене в ноябре проявили недорогие Южный округ и Восточный округ. Это также позволяет говорить об окончании коррекции долларовых цен на квартиры, вызванной ослаблением рубля. Обычно типовое жилье в среднестатистических округах и районах первым указывает на текущие тенденции, в отличие от более инертного дорогого жилья и престижных районов и округов. По районам наименьшее снижение цены имело место в Ясенево, Битцевском парке, Отрадном, Новогиреево, на Бабушкинской, в Медведково, Строгино, Тимирязевской, Дмитровской, Царицыно, Каширской, Кантемировской, Богородском, Метрогородке и др.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в ноябре 2011 года >>

Уже сейчас можно делать выводы о том, что прирост цен на недвижимость в Москве в 2011 году будет умеренным, на уровне инфляции, но не более того. В частности, в последние недели застройщики и риелторы анонсировали немало скидок, акций и распродаж. А это означает, что продажа недвижимости в Москве и Подмосковье в нынешних условиях протекает далеко не наилучшим образом. Проще говоря, предновогоднего ценового ралли в этом году ждать, похоже, уже тоже не стоит – скорее всего, рынок закончит год при том же уровне цен, что и сейчас.

В этом отношении 2011 год оказался отличным от аналогичного 2001 года – наконец-то два кризиса 2008 и 1998 годов показали различия. В 2008 году кризис пришел в конце лета – начале осени, как и дефолт 1998-го, имевший место в августе. Далее в 2009 году, как и в 1999-м, цены на квартиры в Москве упали примерно на 35%. На 2010 год, как и на 2000 год, пришлась стабилизация. Не удивительно, что от 2011 года многие ожидали полного возвращения цен на докризисный уровень, как это было в 2001-м – тогда рынок почти полностью отыграл потери, вызванные дефолтом, и в 2002 - 2003 годах уже превысил докризисные максимумы.

Но как отмечалось в статье «Недвижимость Москвы: схожесть и различия сценариев 2008-2012 и 1998-2002 годов», опубликованной на IRN.RU еще полтора года назад, в 2011 году аналогии должны были закончиться. Указанная статья приводит немало причин, по которым в нынешних условиях восстановление рынка недвижимости до докризисного уровня будет происходить дольше и сложнее, чем это имело место в 1998 - 2002 годах. А потому тезисы данной статьи по-прежнему актуальны для понимания того, почему 2011 год не повторил рост 2001 года.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>