Рост объемов ипотечного кредитования в 2011 г. во многом обусловлен событиями в финансовой сфере, а не на рынке недвижимости, и вскоре может выдохнуться, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Как сообщает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию со ссылкой на данные Банка России, за восемь месяцев 2011 г. в России выдано 288 300 ипотечных кредитов на сумму в 396,6 млрд руб., что в 1,8 раза больше в количественном и в два раза — в денежном выражении, чем за аналогичный период 2010 г. За август 2011 г. выдано 47 900 кредитов на общую сумму 65,2 млрд руб. — в 1,9 раза больше в количественном и в два раза — в стоимостном выражении, чем в августе 2010 г.
Средние ставки по рублевым кредитам впервые с начала мониторинга ипотечного рынка Банком России в 2005 г. опустились ниже 12%: в августе и июле 2011 г. они находились на уровне 11,9%, а в сентябре снизились до 11,6%. Для сравнения: ставки по рублевым кредитам в августе 2009 года составляли 14,4%, а год назад — 13,3% годовых.
Репченко отметил, что в отличие от ситуации 2000 — 2008 годов взрывной рост объемов ипотечного кредитования в 2011 году не привел ни к существенному увеличению количества сделок с московскими квартирами, ни к скачку цен. По итогам 2011 года можно ожидать умеренного подорожания жилья — на 10−15%, но не в разы, как это было, например, в 2006 году, когда объемы выдачи ипотеки в РФ увеличились с 43 млрд руб. до 200 млрд, а цены на московские квартиры взлетели на 87,9%, с $ 2232 до $ 4193 за 1 кв. м. (См. «Обзор московского рынка недвижимости по итогам 2006 года«.)
Как подчеркнул эксперт, высокие темпы роста ипотеки в текущем году во многом объясняются низкой сравнительной базой: в результате кризиса в 2009 году количество выданных кредитов сократилось в 2,7 раза относительно 2008 года, а объем — в 4,3 раза. Таким образом, в настоящее время ипотечный рынок не столько развивается, сколько восстанавливается — это, кстати, отмечает и АИЖК, по прогнозам которого объем ипотечного кредитования в 2011 году может достичь уровня 2008 года, когда банки предоставили россиянам кредитов на 655 млрд руб.
Положительной статистикой ипотека обязана не столько ситуации на рынке недвижимости, сколько макроэкономическому фону и коррекции на финансовых рынках, полагает эксперт.
В предыдущие два года государство закачало в банковскую систему миллиарды (в твердой валюте), надеясь тем самым поддержать тонущую экономику, однако прагматичные банкиры предпочитали инвестировать свалившуюся с неба ликвидность не в умирающее производство и строительство, а в то, что приносило тогда наибольший доход — то есть в акции с облигациями и фьючерсы на сырье. Благодаря такому опосредованному государственному «субсидированию» с начала 2009 г. по апрель 2011 г. индекс РТС вымахал с 492 до 2134 пунктов.
Однако ничто не может быть бесконечным, даже рост фондовых индексов. Первая жесткая коррекция на рынке случилась в мае, но уже в начале 2011 года финансистам было ясно, что биржевые котировки вот-вот достигнут потолка, а значит, пора приступать к «окучиванию» реального сектора — не столь «золотоносного», как виртуальный финансовый, зато более надежного. Ипотека традиционно является для банков одним из основных способов зарабатывания денег на хлеб с икрой, поэтому нет ничего удивительного в том, что значительная часть банковской ликвидности перетекла с фондового рынка в жилищные кредиты. Тем более что хорошие макроэкономические показатели давали основание считать кризис окончательно закончившимся, успокаивая банкиров относительно рисков ипотечного кредитования.
Ипотечный энтузиазм разделяло и население, также поверившее в окончание кризиса и на том основании активно увеличивавшее свою кредитную нагрузку. Благо банки в борьбе за клиентов значительно смягчили условия выдачи ипотеки, причем снизились не только ставки — по некоторым программам до 8% годовых, но и размер первоначального взноса. На рынке даже появились забытые с докризисных времен программы с нулевым взносом — в погоне за прибылью отечественные банкиры удивительно быстро забыли об опасности sub-prime (недостаточно обеспеченной) ипотеки для кармы и финансовой отчетности. (См. «Банки наращивают задолженность по ипотеке рекордными темпами»)
Однако очень скоро банкиры будут вынуждены свернуть этот аукцион неслыханной щедрости. Нехватка ликвидности, связанная с продолжающимся выводом капитала за рубеж (по оценкам ЦБ, к концу года из России утечет $ 70 млрд) и ослаблением рубля, в ближайшие месяц-два может привести к увеличению стоимости фондирования для банков, заставив их в свою очередь поднять ставки по кредитам. Вряд ли так сильно, как во время кризиса 2008−2009 годов, но 1−2-процентный рост ставок к концу года вполне вероятен. Более того, некоторые кредитные учреждения, например «Юникредит» и «Райффайзенбанк», уже объявили о подорожании ипотечных кредитов.
Ухудшение условий кредитования наряду с опасениями по поводу возможности новой волны кризиса неизбежно охладят интерес потенциальных заемщиков к ипотеке. Так что в дальнейшем вряд ли стоит рассчитывать на сохранения темпов роста ипотечного кредитования.