Руководитель IRN.RU: возможно, уже в мае цены на жилье начнут падать

Цены на жилье в Москве давно оторвались от уровня платежеспособного спроса, но в ближайшие полгода столичная недвижимость подорожает еще на 15-25% в зависимости от сегмента, вернувшись тем самым на докризисный уровень. Однако уже с середины мая 2012 г. на рынке может начаться коррекция, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко на пресс-конференции в РИА «Новости».

Восходящему тренду на рынке будут способствовать несколько факторов. Во-первых, начался переток средств с финансовых рынков в недвижимость. Как напомнил эксперт, последние два года власти – не только отечественные, но и зарубежные – устроили аукцион неслыханной щедрости, усиленно накачивая экономику ликвидностью: США без конца печатали доллары, Евросоюз одобрял все новые и новые программы помощи южным членам, а российское правительство опустошало резервный фонд в попытках спасти шатающуюся банковскую систему и издыхающую промышленность. Проблема в том, что до главного адресата – реального сектора экономики, в том числе строительства и рынка недвижимости, – большая часть средств не доходила, намертво застревая на биржах. Причина проста до банальности: инвестировать в ценные бумаги, стоимость которых растет чуть ли не ежеминутно, значительно легче и приятнее, чем, например, в строительство, где отдачи от вложений придется ждать не менее трех-пяти лет. К тому же акции с облигациями и фьючерсами на драгметаллы – товар высоколиквидный, в случае чего их легко продать, зафиксировав прибыль, в отличие от тех же квартир или тем более строительного бизнеса. В результате с января 2009 г. по апрель 2011 г. индекс РТС вырос с 492 до 2134 пунктов, а цены на золото, взлетевшие с $763 за тройскую унцию в ноябре 2008 г. до $1887 в настоящее время, уже вдвое превышают докризисный уровень. Для сравнения: московские квартиры, подешевев в кризис примерно на треть, как и золото, последние два года лишь вяло отыгрывали инфляцию и сейчас стоят в среднем $5125 за 1 кв. м, тогда как до кризиса цены на жилье достигали $6000 с лишним за «квадрат».

Однако весенняя и особенно жесткая августовская коррекция биржевых индексов, когда РТС за неделю потерял 11%, а ММВБ - 7,34%, сигнализировали игрокам о том, что фондовые индикаторы достигли потолка. Значит, надо искать другие, менее рискованные и волатильные инвестиционные инструменты – уже не столько для преумножения, сколько для сохранения капитала.

Московская недвижимость в качестве такой тихой гавани выглядит очень привлекательно. С одной стороны, квартиры в столице, куда мечтает переселиться если не все, то большая часть населения СНГ, всегда пользуются спросом. С другой – цена «квадрата» еще не вернулась на докризисный уровень, ей есть куда расти, в отличие от тех же фьючерсов на золото. И потом, квартира в противоположность абстрактным бумажкам имеет не только инвестиционную, но и фундаментальная ценность - многие удачливые биржевые игроки наверняка пожелают вложиться в улучшение собственных жилищных условий.

Переток финансов из акций в недвижимость уже отразился на ценах: по данным журнала www.metrinfo.ru, за прошедший месяц жилье в Москве подорожало более чем на 4%, с примерно 141 000 руб. за 1 кв. м в июле до 147 000 в августе. Причем цены растут прежде всего на дорогое, качественное жилье: многокомнатные квартиры и монолитно-кирпичные дома (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2011 года»). Это логично: белые воротнички вряд ли будут приобретать убитые комнатушки в старых пятиэтажках.

Вообще, нынешняя ситуация очень напоминает события 2008 г., когда после первой серьезной предкризисной коррекции на фондовом рынке 1 кв. м в Москве за четыре месяца подорожал на 20-25%, отметил Репченко. Тем более что тогда, как и сейчас, коррекция на финансовом рынке совпала по времени с предвыборной кампанией, которая сама по себе является фактором, способствующим росту цен.

Результаты выборов никак не влияют на стоимость недвижимости, но, как показывает практика 2003 - 2004 и 2007 - 2008 гг., сам процесс обеспечивает ажиотаж на рынке. Опасаясь нестабильности, люди спешат вложить деньги в вечные ценности, к которым, несомненно, относится и крыша над головой. Кроме того, освоение предвыборных бюджетов повышает платежеспособность определенной части населения. В итоге цены в предыдущие предвыборные периоды прибавляли 15-20%. (Подробнее на эту тему: «Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация», «Непривычная динамика цен на рынке жилья: впервые за 20 лет».)

По мнению руководителя аналитического центра, цены будут толкать вверх и недавние грандиозные новости о расширении Москвы на 160 000 кв. м, то есть в 2,5 раза. Хотя в среднесрочной перспективе масштабная застройка новых территорий должна привести к снижению стоимости жилья за счет увеличения предложения, сейчас разговоры о «Новой Москве» стимулируют активность на рынке, повышая инвестиционную привлекательность столичной недвижимости.

Проект создания столичного федерального округа наряду с падением фондовых индексов в среднесрочной перспективе пойдет на пользу и строительной сфере, заставив банки приоткрыть закрома для девелоперов, добавил Репченко. Ведь если раньше игры на фондовым рынке приносили финансистам баснословные прибыли, позволяя с легкостью выполнять обязательства перед вкладчиками, то теперь этот источник доходов пересох, а проценты по привлеченным депозитам выплачивать все равно надо.

Чтобы не прогореть, банкирам придется стать более лояльными к строительным компаниям, особенно к участникам крупных федеральных программ, типа освоения земель «Новой Москвы». Тем более что банки, которым в период кризиса «в наследство» от разорившихся лендлордов достались огромные куски территорий, сами кровно заинтересованы в успехе мегапроекта. Более того, решение о включении в состав столицы части южных районов Подмосковья, скорее всего, изначально принималось с учетом интересов госбанков. (Подробнее на эту тему: «Банки могут попасть в ипотечную ловушку», «Руководитель IRN.RU: расширение Москвы выгодно главным образом госбанкам».)

Все эти факторы в совокупности дают основания прогнозировать 15-25-процентный рост цен на жилье в Москве до мая 2012 г. Но покупательский ажиотаж не вечен, переток инвестиционных денег носит временный характер, а значит, чем выше поднимается рынок, тем глубже будет последующая коррекция. Платежеспособность подавляющего большинства россиян, действительно нуждающихся в жилье, по-прежнему не дотягивает до московского уровня цен. А немногие состоятельные граждане, которые могут позволить себе такую роскошь, как московская квартира, либо уже что-то купили, либо и не собираются это делать: качество жизни в российской столице оставляет желать лучшего.

«Я думаю, что уже с майских праздников 2012 г. мы увидим затяжную стагнацию. Вряд ли цены просядут очень сильно, но снижение на 5-15% не исключено. Таким образом, большая часть роста, который мы ожидаем в ближайшие полгода, будет съедена», - отметил Олег Репченко.

Если брать горизонт примерно в три-пять лет, продолжил эксперт, то выход на рынок больших объемов жилья в «Новой Москве» должен выбить из-под московских цен основную подпорку – ограниченность предложения и дефицит свободной земли под новое строительство. Конечно, инфляция может нивелировать этот фактор: цены будут топтаться на месте, а деньги – дешеветь на 10% в год, однако такая ситуация означает, что де-факто товар теряет часть реальной стоимости.

Увеличению объема предложения и снижению стоимости квартир будет способствовать и рыночный налог на недвижимость, который предположительно введут в 2013 г. Рост затрат на содержание жилья, по идее, заставит инвесторов вернуть на рынок купленные впрок квартиры. (См. «Репченко: рыночный налог приведет к снижению цен на жилье».)

«Учитывая все это, в среднесрочной перспективе прогноз по ценам либо нулевой, либо даже отрицательный», - резюмировал руководитель IRN.RU.