Руководитель IRN.RU: «Новую Москву» застроят малоэтажкой экономкласса

Расширение Москвы пока не оказало существенного влияния на рынок жилья «старой Москвы» и вряд ли окажет в ближайшие годы, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в эфире программы «Деловая Москва» на ТВЦ.

Напомним, 17 июня президент РФ Дмитрий Медведев предложил увеличить территорию Москвы, создав «столичный федеральный округ». В состав столицы первоначально планировалось включить около 144 000 га между Варшавским, Киевским шоссе и Большим кольцом Московской железной дороги, с которым эти трассы пересекаются в 40-45 км от МКАД. Однако 18 августа cтало известно, что границы Москвы будут расширены не на 144 000, а на 160 000 га – пошире около МКАД и до Калужской области.

Дороговизна столичной недвижимости объясняется главным образом тем, что спрос на жилье превышает предложение: квартир банально не хватает на всех желающих. Очевидно, пояснил Репченко, что за счет освоения территорий, присоединяемых к столице, эту ситуацию быстро изменить не удастся. По оценкам эксперта, при самом благоприятном раскладе масштабное строительство, способное повлиять на рынок жилья в «старой Москве», начнется на бывших колхозных полях не ранее чем через три-пять лет – на разработку генплана новых земель, прокладку дорог и коммуникаций, согласование документации по отдельным проектам и т.п. требуется время.

Что касается «Новой Москвы», то виды на столичную прописку подняли цены в этих пока еще подмосковных районах в среднем на 10%. Это рост на ожиданиях, подчеркнул Олег Репченко. Более существенное подорожание недвижимости на этих территориях возможно только после того, как декларации о расширении столицы выльются в реальное улучшение качества жизни, считает руководитель аналитического центра.

По его мнению, в дальнейшем рост цен на землю и недвижимость в «Новой Москве» будет сильно дифференцирован: «облагороженные» районы могут подорожать очень существенно – в противоположность тем, что останутся в запустении.

Успех освоения новых земель во многом зависит от того, какие условия девелоперам предложит государство, продолжил эксперт. Когда речь идет о развитии огромных территорий с нуля, особенно остро встает вопрос первоначальных вложений в инфраструктуру, дороги и коммуникации. Как правило, частные компании не могут позволить себе такие инвестиции, так как сумма необходима огромная, а прибыль начнет поступать только через 3-5-7 лет – после того, как будет построено жилье или офисы, которые можно продать на рынке, и сопутствующая инфраструктура. Ведь ясно, что дом в чистом поле с удобствами во дворе никто не купит…

Банки не любят финансировать длительные проекты с труднопрогнозируемыми перспективами, поэтому в мировой практике государство обычно берет на себя подготовку земли к строительству, а потом «отбивает» вложенные деньги за счет продажи участков коммерческим застройщикам, отметил Репченко.

Идею властей застраивать присоединяемые к Москве территории малоэтажным жильем эксперт считает логичной и целесообразной. В небольших домах жить гораздо приятнее, чем в высотках, к тому же малоэтажная застройка оказывает меньше нагрузки на инфраструктуру. Вообще, возведение высоток оправданно в странах, где земля в дефиците, а в самой большой стране увлекаться строительством небоскребов не стоит.

По мнению Репченко, в «Новой Москве» будут строить в основном экономкласс. Во-первых, властям нужно выполнять обещания по строительству доступного жилья, поэтому девелоперы, работающие в бюджетном сегменте, могут рассчитывать на поддержку государства. Во-вторых, рынок дорого жилья и так насыщен, продажи высокобюджетных объектов сейчас идут достаточно вяло, а в экономклассе, наоборот, ощущается дефицит предложения.

Эксперт подчеркнул, что большинство новых проектов в Подмосковье принадлежит именно к экономклассу. «Если раньше все пытались построить поэлитнее и подороже, то сейчас девелоперы понимают, что лучше возвести комфортный, но бюджетный проект», – резюмировал руководитель IRN.RU.