Обзор рынка недвижимости по итогам мая 2011 года

Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье продолжают осторожно карабкаться вверх, однако до докризисного ажиотажа на рынке еще по-прежнему далеко. С одной стороны, все факторы от макроэкономического фона, включая рекордные цены на нефть, до продолжающегося падения объемов строительства в Москве должны были бы способствовать удорожанию квадратного метра, причем удорожанию существенному. Но с другой стороны, наблюдающийся прирост цен на московскую недвижимость по своей величине совсем не соответствует масштабу упомянутых внешних факторов, более того, основная его часть скорее обусловлена нестабильностью курсов валют и инфляцией, нежели реальным удорожанием «квадратов».

Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, индекс стоимости жилья в Москве вырос за май на 2,8% - вроде бы не так уж и мало. Впрочем, по информации портала www.metrinfo.ru, рублевые цены на квартиры в Москве прибавили за май меньше: около 2% по причине ослабления курса доллара. Но даже большая часть этого прироста обусловлена не столько самим маем, а второй половиной апреля (напомним, что отношение средних цен в мае к средним ценам апреля отражает, по сути, изменение цен с середины апреля к середине мая). А как показывают более динамичные еженедельные индексы, темпы прироста к концу мая снизились до 0,3% в неделю или чуть более 1% в месяц. То есть, несмотря на некоторый разгон в течение марта-апреля, цены на недвижимость в Москве по-прежнему готовы прибавлять не более чем инфляцию, или порядка 1% в месяц.

В мае, как и месяцем ранее, наибольший прирост показали более качественные современные монолитно-кирпичные дома, а также кирпичные дома советской эпохи и «сталинки». Но, как и месяцем ранее, было бы неверно думать, что дорожает центр по причине запрета строительства жилья в пределах ТТК. Так, в мае Центральный округ Москвы в аутсайдерах роста. Как показывает рейтинг округов Москвы, в мае ЦАО на предпоследнем месте. А в лидерах нецентральные, но престижные и популярные Западный округ и Юго-Западный округ. Также среди лидеров по приросту цен - все районы за МКАД. Таким образом, еще один месяц подтверждает тенденцию, отмеченную специалистами IRN.RU ранее: несмотря на запрет на строительство в центре, в большей степени спрос оказывается направленным вовсе не на дорогие современные дома в дорогом центре, а на хорошее современное жилье в менее дорогих, но комфортных спальных районах.

Примечательно, что меньше всего подросли за май однокомнатные квартиры, а больше всего квартиры больших площадей – «трешки» и многокомнатные квартиры. Вкупе с наибольшим приростом цен по дорогим типам домов наблюдается не раз отмечавшаяся на www.irn.ru картина перехода рынка к стагнации. Так, в периоды разгона цен по темпам прироста стоимости выбиваются вперед самые недорогие квартиры, а дорогое и менее ликвидное жилье отстает. В периоды торможения и стагнации рынка все происходит наоборот. Подробнее об этом признаке можно прочитать на примере прежних лет в статье «Дорогое и дешевое жилье: индекс расслоения рынка недвижимости». Соответственно, нынешнее распределение динамики цен по типам жилья означает торможение и остановку ценового прироста, что видно и по динамике еженедельных индексов.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в мае 2011 года >>

Что все это означает? С одной стороны, краткосрочные признаки, наблюдаемые на рынке недвижимости последние два месяца, говорят в пользу стагнации: еженедельные темпы прироста цен за апрель-май упали, прирост по сегментам дорогого жилья превалирует над недорогими сегментами. Это вроде бы вполне укладывается вместе с фактором сезонности – в течение лета ажиотажного спроса ожидать вряд ли приходится. Если же говорить о среднесрочном прогнозе на ближайший год, то он скорее обратный – все факторы за то, чтобы цены на квартиры в Москве к следующему маю прибавили порядка 15-20-25%, особенно в сегменте качественного экономкласса, как отмечал руководитель IRN.RU в заметке «За год столичное жилье может подорожать на 20-25%».

Аргументы этой позиции вполне понятны – все макроэкономические показатели почти вернулись на докризисный уровень, дело только за недвижимостью. А переход финансовых рынков из уверенного восходящего тренда в боковик приведет к естественному перетоку части средств в другие активы, в том числе в недвижимость, как уже не раз бывало. Более того, предстоящий предвыборный ажиотаж только усилит эти тенденции. Также не следует забывать, что новостройки экономкласса, появившиеся в Москве после кризиса по ценам 70-80 тысяч рублей за метр и предлагавшиеся еще полгода назад по 100-120 тысяч рублей, активно «вымываются» с рынка, а их окончательная распродажа поднимет общую ценовую планку в городе. Подобные процессы, в частности, привели к заметному подорожанию жилья накануне выборов 2003 - 2004 годов, как отмечалось в статье «Состояние рынка новостроек нижнего ценового диапазона будет способствовать росту цен в 2004 году».

Если же смотреть в более отдаленную перспективу после периода выборов, то есть на 2-3 года вперед, то рынок недвижимости снова выглядит пессимистично. Спекулятивные деньги и освоение предвыборных бюджетов способно временно оживить ситуацию и поднять цены, но тогда они вновь окончательно оторвутся от платежеспособности реальных покупателей, как было перед кризисом 2008 года, и известно, к чему привело. Более того, макроэкономический фон по-прежнему является очень зыбким. С одной стороны, цены на нефть и другие ресурсы почти вернулись на прежние максимумы, но достигнуто это было за счет работы «печатного станка», а не за счет решения реальных проблем в экономике и повышения ее эффективности. А значит, в любой момент эти проблемы вновь могут дать о себе знать, и все показатели снова покатятся вниз, как в 2008 году, вместе со спросом и ценами на недвижимость. Как отмечают специалисты www.irn.ru, сейчас в зависимости от целого ряда внешних факторов маятник рынка недвижимости может качнуться как в одну, так и в другую сторону. И как было показано выше, вполне хватает аргументов, чтобы объяснить, и почему все пошло вверх, и почему все рухнуло вниз.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>