Руководитель IRN.RU: к 45-процентному падению объемов строительства привел передел рынка

Сокращение объемов жилищного строительства в Москве на 45% за первые четыре месяца 2011 года связано с изменением правил игры на рынке недвижимости и ротацией основных игроков, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Напомним, по данным Контрольно-счетной палаты Москвы, в январе-апреле 2011 года в столице было сдано в эксплуатацию 221,3 тыс. кв. м жилья - на 45% меньше, чем за аналогичный период 2010 года.

Падение объемов строительства началось давно, отметил эксперт, однако если в 2009 - 2010 годах причиной ухудшения показателей был кризис, то сейчас – изменение расстановки сил и правил игры в строительной сфере. Как и прогнозировал АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», с назначением Сергея Собянина на пост столичного градоначальника для фаворитов «лужковской» администрации наступили черные дни. Офис «Интеко» навестили следователи, ищущие доказательства мошенничества с кредитом Банка Москвы, потраченным на выкуп земли у Елены Батуриной. Capital Group недавно пришлось раскаяться в сносе исторического здания на Большой Якиманке. А 27 мая Собянин велел подчиненным «разобраться» с компанией «СУ-155», не исправившей недоделки в купленных городом домах... В общем, прежним лидерам становится все труднее строить, а новые еще не определены.

Крайне важно и то, что собянинская команда пока не проводит конкурсы на строительство жилья за счет бюджета в пределах МКАД – а ведь до кризиса большая часть жилой недвижимости в Москве строилась именно по горзаказу.

Впрочем, уверен эксперт, падение объемов жилищного строительства не может продолжаться вечно. Когда ситуация в строительной отрасли устаканится – предположительно, в конце 2011-го – в 2012 году, - девелоперы быстро наверстают упущенное. Благо в Москве есть где строить, вопреки устоявшемуся представлению о дефиците земли в городе. Речь идет и о ветхих зданиях в центре, реконструкцию которых при прежних властях не удавалось начать из-за конфликта интересов и/или невозможности получить необходимые бумаги в столичной администрации; и о неиспользуемых по прямому назначению промышленных зонах – их вывод за пределы города застопорился опять же из-за неоправданно сложной процедуры согласований, придуманной предыдущим правительством Москвы; и о пятиэтажках, которые уже новые власти пообещали во что бы то ни стало снести к концу 2014 года; и о «замороженных» объектах обманутых дольщиков, которые все равно придется достраивать... По мнению эксперта, учитывая все эти потенциальные стройплощадки, городу вполне под силу строить 2-3 млн кв. м жилья в год.

Касаясь влияния нерадужных строительных показателей на уровень цен, руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» отметил, что таковое пока не фиксируется. Например, в апреле, когда в Москве ввели лишь 21,2 тыс. кв. м жилья – это фактически один-единственный дом, -  долларовые цены на регулярном рынке, по данным www.irn.ru, увеличились на 2,5%. Учитывая ослабление американской валюты, это совсем немного. Рублевые цены, которые в настоящее время более репрезентативны, и вовсе топтались на месте: рост, едва превысивший 1%, при инфляции в 0,4%, иначе назвать трудно.

Никакого парадокса в такой статистике нет, подчеркнул эксперт. Как пояснил Олег Репченко, с точки зрения рынка жилья Москва и Подмосковье давно представляют собой единое целое. Жилье экономкласса, пользующееся наибольшим спросом среди московских покупателей, в пределах МКАД почти не строят, поэтому люди вынуждены приобретать квартиры в Подмосковье. Состоятельные граждане также все чаще предпочитают загородный дом в элитном поселке квартире в центре Москвы. При этом область по-прежнему остается одним из лидеров жилищного строительства в стране  – за январь-апрель 2011 года в Подмосковье сдали более 1 млн кв. м жилья. Так что все «недостроенное» в Москве пока компенсирует Подмосковье.

Однако в будущем падение объемов строительства наряду с перетоком средств с фондовых бирж в столичную недвижимость и ралли в преддверии президентских выборов 2012 года обеспечат существенное подорожание московского квадрата. По прогнозу руководителя IRN.RU, к весне 2012 года цены могут прибавить 20-25%. (Подробнее см. «Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2011 года».)