Схема строительства доходных домов, разработанная Минрегионом, теоретически осуществима – при условии, что бизнесу предложат выгодные условия участия в программе, заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко в интервью телеканалу «Россия-1».
Напомним, на прошлой неделе Минрегион анонсировал программу стимулирования строительства доходных домов в России. Схема возведения и управления домами, которую предлагает ввести Минрегион для пилотных проектов, выглядит следующим образом: застройщик получает кредит — 70% от стоимости строительства доходного дома от коммерческого банка на срок до двух лет под 10% годовых. После завершения цикла строительства дом выкупается управляющей компанией, оформившей ипотеку юридического лица в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на срок до 20 лет под 10-11% годовых. По расчетам Минрегиона, к 2020 году доходные дома должны составить до 20% от всего возводимого нового жилья в РФ, пишет «Коммерсантъ».
По мнению эксперта, в данной схеме нет ничего фантастического: АИЖК может кредитовать покупку дома с тем же успехом, что и приобретение отдельных квартир. Проблема в другом: бюджет АИЖК далеко не бездонен, поэтому очевидно, что исключительно за счет агентства (читай – государства) покрыть всю Россию доходными домами не удастся.
Кроме того, непонятно, на каких условиях управляющие компании будут выкупать доходные дома. А этот вопрос принципиален: желание бизнеса участвовать в программе зависит от того, насколько она прибыльна, подчеркнул Олег Репченко.
Если частные УК будут выкупать дома по рыночным ценам, то срок окупаемости проектов составит 15-20 лет - доходность арендного бизнеса не превышает 5-7% годовых. Однако при наличии политической воли государство может организовать продажу УК доходных домов с дисконтом. Если затраты инвестора на приобретение бизнеса сократятся, то его доходность может увеличиться до 10-15%, и проект окупится значительно быстрее – за 7-10 лет.
Однако, считает эксперт, если власти действительно заинтересованы в строительстве доходных домов, то вместо изобретения сложных кредитных схем они могли бы использовать другой, более простой и к тому же проверенный временем механизм. Учитывая, что у государства есть земля, но зато вечно не хватает средств, чиновники могли бы бесплатно или за относительно небольшие деньги предоставлять площадки под строительство частным инвесторам, которые затем отдавали бы властям часть возведенных домов. А власти уже сами сдавали бы их в аренду. Примерно такая схема применяется в Москве уже десятки лет при реализации инвестиционных контрактов на строительство жилья, резюмировал Олег Репченко.