Обзор рынка недвижимости по итогам января 2011 года

Рынок недвижимости сохраняет стабильность и в плане среднего уровня цен, и в плане установившихся тенденций

Январь на рынке недвижимости редко оказывается знаковым месяцем. В этом году он не стал исключением – недвижимость сохраняет стабильность и в плане среднего уровня цен, и в плане установившихся тенденций. Впрочем, для большинства людей, намеренных продать или купить квартиру, подобная стабильность только к лучшему. Впервые с 2004-2005 годов на рынке отсутствуют ценовые «качели», когда стоимость жилья то неадекватно росла до кризиса, то падала после него.

По данным аналитического центра www.irn.ru, средний уровень цен на недвижимость в Москве изменился за январь незначительно. Долларовый индекс стоимости жилья потерял 0,4%, причем это изменение приходится на начало месяца (а точнее, на коррекцию цен начала этого года к концу предыдущего). При этом на фоне ослабления курса доллара последние две недели долларовый индекс начал выходить в плюс, то есть какой-то устойчивой динамики цен на снижение не наблюдается. Схожим образом ведут себя и рублевые цены на квартиры в Москве, согласно статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru. Все последние месяцы средняя стоимость квадратного метра «гуляет» в пределах 135-140 тысяч рублей, отыгрывая нестабильность курсов валют, но не более того.

Динамика цен по типам жилья также не отражает каких-либо существенных тенденций. Так, хуже всего выглядит сегмент старой «элиты» – сталинские дома, дома ЦК, а также прочие кирпичные дома советской эпохи. Как отмечал обзор рынка недвижимости по итогам 2010 года, этот сегмент оказывается сейчас самым переоцененным при очень неоднозначных потребительских свойствах такого жилья. Он хуже всего показал себя в прошлом году и эта тенденция сохраняется. При этом наименее ликвидный сегмент многокомнатных квартир, к которому относится в основном дорогое современное жилье, отставал от рынка в прошлом году, но нагоняет отставание сейчас.

В разрезе сегментов «районы Москвы» и «округа Москвы» в отличие от прошлых месяцев особой системы не наблюдается. Так, дорогие и престижные районы в равной мере оказываются как в плюсе, так и в минусе. Например, в лидерах прироста в январе Охотный Ряд, Китай-город, Кузнецкий Мост, Лубянка, Площадь Революции, Театральная, Пролетарская, Площадь Ильича, Волгоградский проспект, Крестьянская Застава, Римская, Юго-Западная, Тропарево-Никулино, Полежаевская, Беговая, Щукинская, Тушинская, Преображенская площадь. Среди округов: Северо-Восточный округ и Северо-Западный округ.

В наибольшем минусе в январе Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк Победы, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Якиманка, Очаково-Матвеевское, Динамо, Куркино, Первомайская, Измайловская, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская, Боровицкая, Александровский Сад. Среди округов: Западный округ и Юго-Западный округ. Такое положение дел означает, что пока на рынке отсутствуют общие тенденции и динамика цен в каждом районе определяется в большей мере локальными конъюнктурными причинами. Более подробно аналитику по каждому району столицы позволяет получить онлайн-сервис «Аналитический паспорт района».

Рейтинги округов и районов г. Москвы в январе 2011 года >>

Поведение рынка недвижимости за последний месяц, как и за весь прошлый год, вполне укладывается в основной тезис, выдвинутый руководителем аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олегом Репченко еще в начале 2010 года: рост по объемам, а не по ценам. Так, в условиях ценовой стабильности, возникшей впервые за много лет, заметно выросло число сделок на вторичном рынке жилья. Как отмечает статья «Год 2010: рост не в цене, а в количестве сделок», люди получили наконец возможность реализовывать многоходовые «цепочки», которые в периоды ценовой нестабильности в большинстве случаев разваливались. Таким образом, относительная стабильность цен позволила населению решать свой квартирный вопрос, а риелторы получили больший объем работы.

Положительные тенденции в плане роста в большей мере по объемам, а не по ценам, наблюдаются и в сфере строительства нового жилья. Как показало недавно завершенное исследование рынка новостроек Москвы и Подмосковья, в 4 квартале 2010 года наметился заметный рост количества новых объектов на первичном рынке. Так, в 4 квартале в Москве и Подмосковье вышло на продажу 170 новых новостроек, что почти вдвое больше 3 квартала (95 новых домов-новостроек). Подробнее об этом можно прочитать в статье «Число новых проектов на рынке новостроек Москвы и Подмосковья растет». Так 4 квартал подтвердил тенденцию к восстановлению объемов строительства нового жилья, которую www.irn.ru отметил еще летом 2010 года в статье «Впервые с начала кризиса объем предложения новостроек начал расти!».

Вполне естественно предположить, что в 2011 году большинство отмеченных тенденций сохранится и вместо заметного ценового роста рынок в большей степени будет набирать обороты в плане объемов. Впрочем, для наступившего года характерны и свои особенности, в частности, приближение президентских выборов и тема введения налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости объектов. Возможное влияние этих факторов на рынок недвижимости было отмечено в статье «Предстоящие выборы и цены на жилье: рост и стагнация». Оно может привести в 2011 году к одновременному существованию на рынке разнонаправленных ценовых трендов, как указывалось в статье «Недвижимость Москвы и России в 2011 году».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>