Обзор рынка недвижимости по итогам сентября 2010 года

Окончание сентября на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья позволяет дать однозначную оценку «обещанному» некоторыми экспертами осеннему взлету цен на недвижимость. Случился не взлет, а фальшь-старт, что совсем не удивительно в нынешних экономических условиях. Квадратный метр пока явно не готов быстро отыграть к докризисным максимумам, и как неоднократно отмечали специалисты аналитического центра www.irn.ru, ожидать этого нынешней осенью было уж слишком оптимистично. Так даже по аналогии с дефолтом 1998 года рост цен можно было ожидать спустя не 2, а только 3 года после кризиса – тогда квадратный метр пошел вверх только осенью 2001 года.

При этом следует учитывать, что тогда цены на недвижимость в Москве и России были минимальными по мировым меркам, а в мировой экономике преобладал оптимистичный инвестиционный настрой. Сейчас же стоимость отечественного квадрата нередко превышает аналоги в Европе и Америке, а мировая финансовая система переживает не лучшие времена. Эти обстоятельства вообще ставят под сомнение возможность возврата цен на недвижимость к докризисным максимумам в обозримом будущем.

Тем не менее, вернемся к цифрам. Как отмечал обзор рынка недвижимости за август 2010 года, уже окончание лета не показало тенденции к разгону цен на жилье, хотя обычно резкому взлету стоимости квадратного метра осенью предшествовал хороший «плюс» уже в августе. В этом свете вполне закономерна и статистика за сентябрь. Индекс стоимости московского жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru прибавил за сентябрь менее 1%, поднявшись с отметки в 4.415$ до 4.452$ за метр. Схожую статистику в отношении рублевых цен на квартиры в Москве приводит и журнал о недвижимости www.metrinfo.ru: с приходом осени квадратный метр так и не выбрался за пределы диапазона 130-140 тысяч рублей.

Примечательно, что похожая картина складывается и на мировых рынках, и в финансовой сфере. Так если в 2009 году наблюдался систематический тренд восстановления основных макроэкономических показателей из послекризисной «ямы», то сейчас этот процесс, похоже, захлебнулся. Возьмем к примеру цены на нефть, как наиболее важный показатель профицита российской экономики. За прошлый год они удвоились с 40$ до 80$ за баррель, а весь нынешний год продолжают топтаться на уровне 80$, не показывая потенциала для дальнейшего роста, не говоря уже о возврате к докризисным максимумам в 150$ за баррель. В соответствии с этим индекс РТС восстановился в прошлом году с 500 до почти 1500 пунктов, но весь этот год он также «болтается» на уровне конца прошлого года, а одна коррекция сменяет другую.

В этом смысле примечательны и курсы валют. Так курс доллара в течение прошлого года заметно упал с максимума в 36 рублей до менее 29 рублей, однако в нынешнем году, с конца весны он стабильно держится выше 30 рублей. Примечателен и беспрецедентный обвал курса евро в этом году. Все эти обстоятельства говорят об одном: мировые экономические проблемы, которые привели к кризису 2008 года никуда не делись – их лишь попытались «спрятать под ковер» с помощью новых кредитов и займов, но не путем повышения производительности труда и эффективности экономики. И Россия здесь не исключение – экономику накачали деньгами стабфонда, которые до реального сектора экономики, во многом, не дошли, а вызвали лишь спекулятивный рост на фондовом рынке. Соответственно, постепенное изымание этих денег, а также сворачивание финансовой поддержки на рынке недвижимости (выкуп государством жилья у застройщиков, иные программы господдержки строительного сектора) могут вновь сделать актуальным вопрос о перегретости всех рынков, в том числе, и недвижимости.

Примечательно, что в нынешних условиях на рынке недвижимости одновременно сосуществуют разнонаправленные ценовые тренды. Так продажа квартир сейчас хорошо идет в недорогом сегменте. Быстро расходятся новостройки эконом-класса в Москве по ценам порядка 100 тысяч рублей за метр, которые можно пересчитать по пальцам, в Подмосковье – по ценам порядка 50 тысяч рублей за метр. По сути, это единственный сегмент, в котором стоимость квартир хоть как-то коррелирует с платежеспособностью реальных покупателей. Поэтому по мере продвижения строительства, а также уменьшающегося количества непроданных квартир, застройщики в этом сегменте вполне справедливо с началом осени повысили цены, хотя и в ограниченных пределах.

Что же касается более дорогих квартир бизнес-класса, а также большей части вторичного рынка по ценам в Москве от 130-150 тысяч рублей за метр и выше, то продажи здесь носят единичный характер и оставляют желать лучшего. Нередко для их оживления требуется хороший торг и дисконт. Например, с началом осени застройщик одно из знаковых объектов в центре Москвы предложил покупателям скидки на квартиры до 22% в уже почти готовых домах. Таким образом, в нынешних условиях сложилась уникальная для рынка недвижимости картина: самое недорогое и при этом качественное современное жилье дорожает, пусть и умеренно, а дорогое или ветхое в лучшем случае стоит на месте по цене или же испытывает скрытое снижение цен, выраженное в появлении акций и скидок на первичном рынке и торга на вторичном. В итоге общегородской индекс стоимости жилья остается почти неизменным, а если и показывает небольшой рост, то во многом за счет недорогого сегмента.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в сентябре 2010 года >>

Как уже неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», в условиях перемен рынок недвижимости во многом будет отыгрывать макроэкономический фон. А значит, прогноз на недвижимость 2010, 2011 и 2012 годов по сути сводится к прогнозированию развития мировой экономики на ближайшие годы. И совершенно очевидно, что никакой ясности здесь ни у кого нет. С одной стороны, «спрятанные под ковер» экономические проблемы в любой момент могут вылезти наружу. Их суть состоит в том, что благодаря развитой системе кредитования американцы и европейцы «проели» свои будущие доходы уже не на одно десятилетие вперед, причем не только на уровне отдельных домохозяйств, а целых государств.

Это обстоятельство вполне достаточно, чтобы вызвать и вторую, и третью волну мирового экономического кризиса, о чем нам напомнила недавняя история с возможным дефолтом Греции и ряда других европейских стран. И если сейчас Греции в очередной раз одолжили денег, то в следующий этого может и не случиться, а ситуация вполне может вылиться в череду неуправляемых дефолтов. Но казалось бы, причем тут Россия? Ведь ни раз бывало, что чем хуже у них, тем лучше у нас. Однако ныне вся проблема состоит в том, что пока Россия во многом живет за счет экспорта ресурсов и резкое падение спроса и цен на них так или иначе негативно скажется на отечественном бюджете. И вряд ли в этих условиях массовый покупатель будет в состоянии платить нынешние деньги за то, чтобы купить квартиру или хотя бы снять ее.

Но вполне возможно и иное развитие событий: постепенное решение накопившихся мировых экономических проблем без каких-либо дефолтных процессов. Не исключено, что акулы капитализма придумают еще какие-то хитрые финансовые многоходовки, которые отодвинут час расплаты еще на пару десятилетий и пока обозначенные проблемы станут неактуальны. При таком развитии событий на среднесрочную перспективу – ближайшие несколько лет – вполне может установиться положительный ценовой тренд на рынке недвижимости, хотя по мнению www.irn.ru в отличие от прежних лет он вряд ли будет сильно обгонять инфляцию. Но так или иначе, следует понимать, что высокая неопределенность в отношении перспектив мировой экономики задает сейчас столь же высокую неопределенность в отношении среднесрочной динамики цен на недвижимость в Москве и России.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>