Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2010 года

Как не раз отмечал портал www.irn.ru, обычно осенние тенденции на рынке недвижимости проявляли себя уже в августе. Так в августе 2005 года темпы роста цен на квартиры в Москве заметно превысили показатели прежних месяцев, вследствие чего последовал беспрецедентный ценовой скачок осени 2005 года, продолжавшийся и почти весь 2006 год. Аналогичные процессы происходили и в августе 2003 года, предварившие рост цен на недвижимость осени 2003 – весны 2004 годов. Схожим образом первая активизация рынка недвижимости после стагнации 2007 года проявила себя в августе, как и первое оживление рынка после недавнего кризиса имело место в конце лета 2009 года.

Примечательно, что ничего подобного не показал август 2010 года. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» средний уровень цен на жилье в Москве остался почти неизменным. Долларовый индекс стоимости жилья прибавил всего 3 пункта или менее 0,1%, что нельзя считать значимым изменением. Рублевые цены на квартиры в Москве в течение всего лета колебались в диапазоне 132-138 тысяч рублей за квадратный метр, причем эту динамику во многом обеспечивали нестабильные курсы валют. И даже новостройки в Москве, стоимость которых застройщики все время стараются тянуть вверх, показывали разнонаправленную динамику: стоило появиться информации о повышении цен на одном объекте, как ее сменяла новость об объявлении распродажи или предоставлении скидок на другом.

Проще говоря, вплоть до самого начала осени четкий тренд к повышению стоимости квадратного метра в новом сезоне так и не сложился, несмотря на многочисленные разговоры о нем. Да, сейчас есть отдельные примеры реального повышения стоимости квартир в том или ином сегменте или в отдельных домах новостроек. Куда больше примеров повышения цен предложения, то есть по сути, цен ожидания. Но к реальному масштабному подорожанию рынок недвижимости Москвы и России пока явно не готов. Следует отметить, что примерно к такому выводу пришло и большинство экспертов рынка недвижимости на недавней аналитической конференции.

Достаточно любопытна динамика цен на московские квартиры в августе в разрезе по типам жилья. В отличие от прежних месяцев, когда эта динамика была путанной и не выявляла однозначной системы, в августе четко видно расслоение рынка. Так в плюс ушли почти все сегменты недорогого жилья: прежде всего самые дешевые старые панельные дома. Также в плюсе однокомнатные квартиры. При этом все кирпичные и монолитно-кирпичные дома, а также квартиры больших площадей (трехкомнатные, многокомнатные) – в минусе. Это снова подтверждает выводы, сделанные в статье «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья». Цены на московское жилье по-прежнему «кусаются», и несмотря на явную активизацию спроса с рынка вымываются только самые дешевые предложения, даже несмотря на низкое качество такого жилья.

Не удивительно распределение цен в разрезе «районы Москвы». Наибольший плюс в августе показали Динамо, Черемушки, Бибирево, Алтуфьевский, Автозаводская, Кожуховская, Дубровка, Тимирязевская, Дмитровская, Марьино, Братиславская, Планерная, Сходненская, Орехово, Домодедовская, Варшавская, Каховская, Нахимовский проспект, Севастопольская, Красногвардейская. То есть это либо недорогие окраины Москвы, либо более близкие к центру, но малопрестижные районы и, соответственно, более дешевые, нежели их соседи по удаленности.

Соответственно, в наибольшем минусе немало дорогих районов центра, или же более престижных и по сравнению со своими аналогами районов окраин. Это Фрунзенская, Спортивная, Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Площадь революции, Театральная, Куркино и Северное Бутово (одни из наиболее дорогих районов за МКАД), Первомайская, Измайловская и Сокольники, Красносельская (наиболее престижные районы Восточного округа Москвы), Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская.

Среди московских округов в наибольшем минусе наиболее престижный и дорогой Центральный округ. В наибольшем плюсе один и самых недорогих – Южный округ.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в августе 2010 года >>

Скорее всего, в течение сентября разговоры о неизбежном росте цен на недвижимость этой осенью только усилятся. Более того, отдельная статистика может даже показать заметные плюсы – по сути, рост цен ожидания, причем среди первых в этом отношении может оказаться аренда квартир. Так уже было с приходом прошлой осени, однако спустя месяц-два все вынуждены были признать, что рынок не принял желаемое повышение и поднятые заблаговременно цены предложения были вынуждены откатиться назад. С этой историей поучительно ознакомиться в статьях «Сентябрьское повышение арендных ставок – событие желаемое или действительное?» и «Аренда жилья запрещает квартирам дорожать».

По мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» в нынешних условиях стоимость квадратного метра нащупала точку равновесия, и привести к заметному росту цен на недвижимость, как и к их заметному снижению, могут только новые существенные причины, связанные либо с макроэкономическим фоном, либо с политическими действиями. Если же не закладываться на подобные крайности, то до конца этого года стоимость метра с высокой вероятностью продолжит колебания в сложившемся диапазоне. Более того, на разные типы жилья в зависимости от локальной конъюнктуры динамика цен может оказаться разнонаправленной – что-то слегка вверх, что-то слегка вниз. Причем, если за несколько месяцев средний уровень цен на жилье все же подрастет на 10%-15%, то вряд ли это движение получит развитие, а скорее всего, в последующие месяцы сменится симметричной коррекцией назад.

Подобная волатильность цен, обычно несвойственная рынку недвижимости, наиболее вероятна для нынешних посткризисных условий и периода перемен в правилах игры в сфере земельного законодательства и долевого строительства. Ее причины и характерные особенности более подробно изложены в статьях «Цены на недвижимость ждет болтанка» и «Здравый смысл на смену математическим моделям».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>