Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья

Вчера портал аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» уже рассказал о первых итогах прошедшего в Москве открытого аукциона недвижимости, который был организован компанией Penny Lane Realty и аукционным домом LЕCОRT (см. статью «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион». Теперь можно задуматься, что же эти результаты сказали о рынке дорогого жилья.

Первое, что бросается в глаза, – из 33 выставленных лотов было продано семь (см. таблицу в конце статьи). Это составляет примерно 20%. Накануне торгов генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров говорил о том, что такой показатель результативности он будет считать успехом. В какой-то степени так оно и есть – вряд ли найдется риэлторкая компания, которая реализует по семь элитных объектов за день.

С другой стороны, 80% предложений остались невостребованными. В таблице трудно подробно описать достоинства каждого лота, нет возможности поместить фотографии, но эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» свидетельствуют: плохих среди выставленных объектов не было. Участников аукциона, несмотря на жару, тоже пришло немало – по крайней мере больше, чем число заявленных лотов. Значит, причина отсутствия интереса покупателей кроется в заявленных ценах.

Напомним, что аукцион проводился по двум схемам – английской (на повышение) и голландской (на понижение). Первая достаточно хорошо известна, победителем признается участник, предложивший наивысшую цену. Вторая заключается в том, после объявления стартовой цены аукционист понижает ее с определенным «шагом» (интервалом). Цена может падать до определенного, согласованного с владельцем лота предела (естественно, нижняя планка держится в строжайшем секрете). Первый участник, кто согласился с ценой после очередного понижения, признается победителем. Если же цена опускается до нижней границы, а намерения приобрести объект так никто и не высказал, то лот снимают с аукциона.

Что показательно: две трети объектов торговались именно по голландской схеме (лоты с 12 по 33 в таблице). И если посмотреть на цены отсечения, после достижения которых лоты снимались с торгов, хорошо видно, что в большинстве случаев владельцы были не готовы снижать цены более чем на 10-15%, реже – 20%. Поэтому можно сделать вывод о том, что такой дисконт в нынешних условиях недостаточен. Если в эконом-классе скидка в 10% сейчас является абсолютно нормальной и обычно позволяет объект продать, то элитный и бизнес-классы, видимо, переоценены намного больше. И дисконт для успешных продаж надо давать более существенный.

Второй важный момент. Из семи проданных объектов два находятся на юге (это не московский регион, рынок там живет по своим законам). Еще три – загородные особняки. И только две, собственно, квартиры в Москве.

Говоря о реализованных домах, отмечают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости», можно назвать конечные цены вполне гуманными. Дом на Киевском шоссе в 15 км от МКАД (лот №6 в таблице), ушел за $850 000. Особняк на Новой Риге в 19 км от МКАД (лот №21) – за $1,6 млн. До кризиса, по данным исследований загородного рынка АЦ IRN.RU  такие объекты вряд ли стоили меньше $2-3 млн. А уж «поместье» в 44 сотки с домом более 1000 кв.м, проданное в ходе торгов на $3,8 млн, вполне тянуло, скорее всего, на вcе $10 млн.

Таким образом, можно сказать, что востребованными оказались объекты, владельцы которых предусмотрели дисконт в 40-50% по сравнению с докризисными ценами. Конечно, по трем объектам нельзя судить о рынке в целом, но тем не менее, эти примеры очень показательны.

Аналогичным образом можно говорить и о переоцененности дорогих квартир в Москве. Только два из 11 выставленных объектов обрели новых владельцев, причем один из них (лот №4) был продан без борьбы по стартовой цене. А ведь квартирный рынок в Москве – все же основной, это не курортная и даже не загородная недвижимость. Видимо, в сегменте дорогих московских квартир владельцы наиболее стойко удерживают цены. Судя по всему, многолетний PR на тему “Московская недвижимость всегда в цене” настолько врезался людям в память, что они на подсознательном уровне отвергают всякую возможность снижения стоимости своих квартир.

В плане ценности как таковой, наверное, такая точка зрения имеет право на существование, но все-таки нужно понимать, что в денежном выражении стоимость недвижимости вполне способна снижаться. И, как видно из результатов торгов по голландскому методу, дисконта в 10%, а то и 20% (например, лот №17) не хватает, чтобы пробудить интерес покупателей. Поэтому осторожный вывод о переоцененности жилья элитного и бизнес-класса в Москве кажется специалистам www.irn.ru справедливым.

Выставленные на аукцион лоты с указанием стартовой и конечной цены.