Обзор рынка недвижимости по итогам марта 2010 года

Вслед за февралем, март 2010 года продолжает показывать, что оживление рынка недвижимости с приходом нового весеннего сезона имеет место, в основном, в сегменте жилья эконом-класса. Это вполне вписывается в нынешние экономические реалии — прежний избыток свободных денежных средств, доступная ипотека и высокая инвестиционная составляющая в покупках жилья ушли в прошлое. На рынок вернулся реальный покупатель, ограниченный в своих финансовых возможностях и настроенный на оптимальное соотношение цены и качества. Соответственно, именно в сегментах недорого жилья наблюдается наибольший прирост ценовых показателей, а недорогие квартиры «вымываются» с рынка. При этом, говорить о масштабной активизации всего рынка недвижимости пока явно рано.

Индекс стоимости московского жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, вырос за март 2010 года почти на 2% с 4.106 $ до 4.186 $ за метр. С одной стороны, это не 5%-7% роста в месяц, как было весной 2008 или 2006 годов, но, с другой стороны, уже что-то по сравнению с падением цен и стагнацией рынка в прошлом году. Впрочем, если мы обратим внимание на курсы валют, а именно, ослабление доллара за март примерно на 1,5% (с 30 до 29,5 рублей за доллар), то реального прироста стоимости квадратного метра почти не останется. Так по статистике журнала о недвижимости www.metrinfo.ru рост рублевых цен на квартиры в Москве в марте составил в среднем менее 1%, то есть на уровне инфляции. И хотя инфляция в этом году, как отмечалось в статье «Деньги дешевеют», скорее всего, окажется ниже, чем в прошлые годы, нельзя сказать, что квадратный метр начал обгонять по темпам прироста стоимости другие товары. Проще говоря, если в 2009 году к явной коррекции цен на недвижимость вниз добавлялась еще и неявная потеря стоимости метра за счет инфляции, то в этом году недвижимость начала отыгрывать инфляцию, но не более того.

Примечательно и распределение в марте динамики цен на квартиры по классам жилья. Как и в феврале, наибольший прирост стоимости по-прежнему происходит на самые недорогие типы домов, в основном это панельные и блочные дома — он оказывается выше среднего. При этом, повышение цен на монолитные и кирпичные дома как раз совпадает с величиной ослабления доллара в марте, то есть рублевые цены на эти типы жилья в среднем остались на месте. Схожая динамика наблюдается и в разрезе сегментов «дорогого» и «дешевого» жилья (объединяющие по 20% наиболее дорогих и наиболее дешевых квартир) — прирост долларовых цен на «дорогое» жилье полностью совпадает с величиной ослабления доллара, а реальный прирост виден только в сегменте самых недорогих квартир.

Следует отметить, что схожая картина имеет место не только на вторичном рынке, но и на новостройки Москвы и Подмосковья. Как отмечалось в статье «Уход с рынка жилья эконом-класса приводит к заметному повышению цен», с рынка также «вымываются» в основном самые недорогие новостройки по демпинговым ценам (для Москвы это порядка 70−90 тысяч рублей за метр). И окончание их распродажи приводит к заметному повышению ценников на все предложения в районе, как на первичном, так и на вторичном рынке.

Соответственно, в разрезе районы Москвы наибольший прирост средних цен на жилье (2,5%-3%) также характерен, в основном, для недорогих спальных районов или же для более центральных районов, но расположенных на менее престижных восточных направлениях и, соответственно, более дешевых по сравнению со своими аналогами на западных направлениях. Так, среди лидеров: Бибирево, Алтуфьевский, Жулебино, Куркино, Первомайская, Измайловская, Бауманская, Сокольники, Красносельская, Полежаевская, Очаково-Матвеевское, Орехово-Борисово, Домодедовская, Выхино, Вешняки, Молодежная, Печатники, Митино. Среди аутсайдеров по приросту цен на жилье в марте (менее 1%): Академическая, Сокол, Аэропорт, Щукинская, Тушинская, Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар, Трубная, Войковский, Коптево и другие.

Схожая картина и по округам. Минимальный прирост — Западный Округ, на втором месте с конца — Центральный округ. В лидерах прироста: Северо-западный округ, Северо-восточный округ, Все районы за МКАД.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2010 года >>

Как показала еще осень 2009 года, и продолжает демонстрировать весна 2010 года, слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены. Потребность людей в улучшении жилищных условий никуда не делась, и по мере того, как «дым» после прихода кризиса начал рассеиваться, активность возвращается на рынок недвижимости, растет число сделок, продолжают достраиваться новые дома. Однако следует понимать, что структура спроса и конъюнктура рынка претерпели существенные изменения. Так неадекватно высокие темпы роста цен на недвижимость (по 50%-100% в год), которые наблюдались в предкризисные годы, были очевидной аномалией и вряд ли уже вернутся. Как был аномальным и ажиотажный спрос на недвижимость, когда покупатели «сметали» буквально все, даже самый неликвидный товар по любой цене. Нередко такие покупатели даже не имели денег и, нарисовав «липовые» справки о несуществующих доходах, намеревались взять кредит с нулевым или минимальным первоначальным взносом, чтобы купить квартиру, причем даже неважно какую, так как завтра уже будет дороже.

Не следует ожидать, что эта аномалия рынка будет повторяться вновь и вновь. Скорее сейчас рынок недвижимости вернулся в свое нормальное, сбалансированное состояние, с умеренным и адекватным спросом. И как показал пример продажи новостроек в Марфино, и других схожих объектов, спрос на жилье действительно есть и он огромен, но существенно ограничен по цене, что вполне естественно. А значит, чтобы продавать быстро и много жилья цена должна быть минимальной и как можно лучше соответствовать качеству объекта. И для получения прежних доходов всем участникам девелоперского цикла теперь вряд ли получится выжимать сверхприбыль с каждого квадратного метра а, напротив, придется заметно наращивать объемы строительства.

Это означает, что не сразу, а в среднесрочной перспективе, объемы строительства жилья начнут заметно расти. Так уже даже в кризисный 2009 год появились первые примеры застройщиков, которые осознали произошедшие перемены и стали выводить на рынок большие объемы новостроек эконом-класса по минимальным ценам. Подобные тенденции затронули и коттеджные поселки, и таунхаусы Москвы и Подмосковья, львиная доля которых еще пару лет назад строилась с прицелом на элитный рынок и бизнес-класс. А с наступлением 2010 года массовых проектов жилья эконом-класса становится больше, причем следует понимать, что речь идет не только о Москве, но и о Подмосковье, и о Росси в целом. Аналитический центр www.irn.ru отметил некоторые из них в недавней статье «Россию завалят дешевым жильем». Также важно отметить, что данному процессу немало способствуют меры федерального правительства по выводу в оборот для жилищного строительства неиспользуемых земель, а также по разбюрократизации строительной отрасли.

Аналитический центр www.irn.ru предвидел этот вектор развития событий еще в самом начале финансового кризиса. В частности, о необходимости изменения стратегии работы для девелоперов и застройщиков было прямо указано в статье «Нужна ли рынку недвижимости коррекция цен вниз?», опубликованной еще в начале октября 2008 года. А по прошествии полутора лет становится все очевиднее, что рассчитывать на былой рост цен, и на получение высокого дохода от продажи каждого квадратного метра теперь не приходится. А значит, нужно перестраиваться на то, чтобы зарабатывать на обороте и наращивать объемы строительства, вместо того, чтобы придерживать припасенную землю под строительство, а также построенные или инвестиционные квартиры.

В согласии с этой логикой 16 апреля 2010 года в рамках выставки в ЦДХ специалисты аналитического центра www.irn.ru совместно с застройщиками проведут круглый стол под названием «Рынок недвижимости в 2010 году: рост по объемам, а не по ценам». Для увлекательной и практичной дискуссии приглашаются все профессионалы рынка недвижимости.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>