Обзор рынка недвижимости по итогам февраля 2010 года

Февраль 2010 года только подтвердил не раз высказанное аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости» мнение, что сил для серьезного рывка цен вверх у российского рынка недвижимости сейчас нет. И даже цены на квартиры в Москве, традиционно задававшие тон рынку недвижимости всей страны все прежние годы, пока показывают не более чем несущественное повышение, по сути, только отыгрывающее инфляцию. Так прирост индекса www.irn.ru по итогам февраля составил чуть более 1% с 4.055$ до 4.106$ за квадратный метр. И приближение традиционного весеннего сезона повышенной активности на рынке недвижимости в этом году, похоже, отразится на росте количества сделок, но не на росте цен.

Так наличие потенциала для существенного подорожания квадратного метра в прошлые годы обычно становилось заметным уже в феврале. Например, в 2003, 2005, 2006 и 2008 годах, когда набирали силу очередные «волны» роста цен на недвижимость, темпы прироста шли по нарастающей: от минимальных значений порядка долей процента в неделю в январе, до полпроцента-процента в неделю в феврале и превышали процент, а то и два процента в неделю, в марте-апреле. Это можно наглядно увидеть с помощью графика индекса цен на недвижимость в сравнении по годам. В нынешнем же феврале небольшой прирост цен на квартиры хоть и наблюдается, его величина незначительна – 0,2%-0,3% в неделю, что даже несколько меньше, чем наблюдалось в январе.

Вывод оказывается довольно прост. Некоторый незначительный прирост цен, который проявился  в последние месяцы, не набирает обороты а, значит, и ожидать существенного ценового скачка в этом сезоне уже вряд ли стоит. Да, на рынок недвижимости возвращается активность, накопился отложенный спрос, людям нужно решать квартирный вопрос и улучшать жилищные условия. Предложение квартир в Москве как всегда ограничено. На этом фоне, заметив рост активности, продавцы жилья пытаются повышать ценники. Но с точки зрения платежеспособности нынешний спрос на жилье, в отличие от докризисного, оставляет желать лучшего.

Как неоднократно отмечали все риэлторы, его «львиная» доля – альтернативные покупатели, которым для того, чтобы купить квартиру нужно сначала другую квартиру продать. Соответственно, в условиях стабильного ценового уровня все ранее невозможные «цепочки» и обмены стало возможным «склеить», что еще увеличит активность и количество сделок на рынке. Но к притоку значительных денежных средств на рынок жилья, что могло бы поспособствовать возникновению новой резкой волны подорожания, нынешняя активность рынка и рост количества сделок отношения не имеют. «Шальные» деньги, направляемые ранее на рынок недвижимости инвестиционными покупателями, высокооплачиваемой прослойкой топ-менеджеров и работников финансовой сферы, а также заемные деньги по ипотеке, во многом, ушли в прошлое. Аналитический центр IRN.RU уже отмечал это обстоятельство в статье «Подскочат ли цены на недвижимость в 2010 году?»

Примечательны итоги февраля и в разбивке по типам жилья. Так наибольший пророст наблюдается на наиболее «дешевые» типы домов: все панельные дома, а также старые кирпичные дома – от 1% до 2%. При этом прирост на долее дорогое кирпичное жилье советской застройки и современные монолитно-кирпичные дома либо минимален, либо вообще отсутствует. В разрезе комнатности квартир наибольшие прирост в сегменте «однокомнатные квартиры». То есть, по сути, с рынка вымываются самые недорогие объекты – однокомнатные квартиры в панельных домах и старом жилом фонде. Минимальный прирост цен – на многокомнатные квартиры.

Также следует отметить, что в феврале в «плюсе» оказываются даже не все районы Москвы. В 11% районов столицы по-прежнему наблюдается пусть и незначительное, но снижение индекса стоимости жилья. Среди них: Кропоткинская, Парк культуры, Ленинский проспект, Шаболовская, Савеловская, Новослободская, Менделеевская, Марьина роща, Октябрьское поле, Печатники, Бабушкинская. Наибольший пророст цен на жилье отмечен в районах: Лосиноостровский, Ярославский, Куркино, Очаково-Матвеевское, Войковская, Коптево, Полежаевская, Беговая, Бауманская, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Дорогомилово, Преображенская площадь.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в феврале 2010 года >>

В условиях нынешней «утряски» рынка на первое место выходят уже не общерыночные тенденции, которые, по сути, сейчас отсутствуют, а локальная конъюнктура рынка.

Раньше все было просто – дорожала любая недвижимость, причем существенно, и не имело особого значения, что именно выбрать и в каком районе, какая цена является оправданной, а какая – завышенной. Теперь же нужно иметь возможность анализировать локальные рынки и различать разные локальные тренды. Так при почти стабильной средней цене на жилье в столице в одни районах квартиры могут дорожать, а в других – дешеветь, потому что в одном месте жилье может оказаться временно недооцененным, а в другом – переоцененным.

Чтобы оказать содействие профессиональным участникам рынка – риэлторам, оценщикам, застройщикам, инвесторам, а также помочь всем покупателям и продавцам квартир, аналитический центр www.irn.ru запустил в феврале сразу 3 новых онлайн сервиса, позволяющих анализировать локальные рынки жилья по районам. Это «Рейтинги районов по стоимости жилья», «Сравнение районов по динамике цен на квартиры» и «Аналитический паспорт района». Теперь каждый имеет возможность самостоятельно составить свое собственное представление о ситуации с ценами на квартиры в той части города, которая его интересует.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>