Обзор рынка недвижимости по итогам января 2010 года

Январь наступившего 2010 года на российском рынке недвижимости, похоже, устроил всех. Застройщики и продавцы квартир увидели долгожданное повышение покупательской активности и рост ценовых показателей. И уже неважно, что заметный рост активности произошел вовсе не по сравнению с ажиотажем былых лет – до этого еще далеко, а по сравнению с «мертвым сезоном» послекризисного 2009 года. По сути, рынок всего лишь вернулся в состояние своей нормальной активности, но теперь и это уже большое достижение. Аналогично и наблюдаемый рост цен на недвижимость в среднем уровне 1% в месяц скорее напоминает отыгрывание инфляции и компенсацию нестабильности курсов валют, нежели реальное подорожание квадратного метра. Для сравнения: во время волны ажиотажа в начале 2008 года цены на квартиры в Москве росли по 2%-2,5% в неделю.

Впрочем, подобная ситуация позитивна и тем, что она устраивает не только продавцов, но и покупателей недвижимости. Восстановление активности на рынке, но отсутствие покупательского ажиотажа, характерного для прежних лет, по мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» связано с тем, что большинство все же понимает – быстро и сильно в нынешних условиях цены не вырастут, а дефицит новостроек во многом надуман. А значит, решать «квартирный вопрос» и улучшать жилищные условия по возможности надо, но теперь делать это можно не торопясь, спокойно выбирая, прицениваясь и торгуясь, что является абсолютно нормальной практикой любого стабильного рынка.

Примечательно, что рост средних ценовых показателей еще вовсе не означает, что стало дорожать все подряд, и что без проблем можно продать квартиру независимо от ее свойств и цены. Скорее отскок цен вверх происходит на наиболее ликвидные и удачные объекты, сбалансированные по соотношению цена-качество. При этом немалая часть неликвидного жилья и квартир с неадекватной ценой по прежнему продолжает «висеть» на рынке и сползать по стоимости вниз.

Так средний рост долларовых цен на московское жилье в январе по индексу www.irn.ru составил 0,7% с 4.028 до 4.055 пунктов. Прирост рублевых цен по статистике журнала www.metrinfo.ru оказывается еще меньше – 0,3% с 120,7 тысяч до 121 тысячи рублей за метр. Нестабильные курсы валют и, в частности, резкие скачки курса доллара к рублю могут искажать статистику, вызывая большие перепады ценовых показателей от недели к неделе, но при усреднении по месяцам прирост стоимости жилья как в рублях, так и в долларах, оказывается незначительным, в пределах процента в месяц. При этом отдельные типа жилья и даже отдельные квартиры и новостройки могут подрасти в цене более значительно, скажем, на 3%-5%, но при этом следует помнить, что есть и та часть предложений, которые вообще не дорожают или даже продолжают сползать по цене вниз.

Наиболее наглядно это обстоятельство видно на примере сегментации рынка недвижимости по таким срезам как районы Москвы или округа Москвы. Так в январе 2010 года в «плюс» вышли только 7 округов из 10, а 2 остались в «минусе», еще в одном средний уровень цен сохранился прежним. Среди лидеров роста оказались наиболее престижные и дорогие округа: Центральный округ, Западный округ и Юго-западный округ. В «минусе» продолжают оставаться наиболее дешевые округа: Юго-восточный округ и районы за МКАД. «При своих» остался Северный округ.

Схожая картина наблюдается и по районам столицы: в «плюсе» 73% районов, в «минусе» - 25% т.е. целая четверть, еще 2% сохранили прежний уровень цен. В лидерах прироста стоимости жилья Замоскворечье, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Дорогомилово, Киевская, Студенческая, Кутузовская, Парк победы, Юго-западная, Тропарево-Никулино, Очаково-Матвеевское, Куркино, Профсоюзная, Новые Черемушки, Тульская, Нагатинская, Нагорная. В «минусе» Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Алтуфьево, Лианозово, Выхино-Жулебино, Вешняки, Новогиреево, Ивановское, Бибирево, Алтуфьевский, Щукинская, Тушинская, Белорусская, Беговой. При «своих» остались Митино, Волоколамская, Мякинино и Арбатская, Смоленская.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в январе 2010 года >>

Пока динамика рынка недвижимости после начала финансового кризиса в конце лета – начале осени 2008 года очень напоминает историю в последефолтные 1998-2000 годы. Аналогичным образом тогда и сейчас падение цен на недвижимость составило порядка 30%-35% (в долларах) и закончилось спустя год после начала кризиса – к осени 1999 и 2009 годов соответственно. Потом весь 2000 год продолжалась «утряска» рынка – что-то слегка подросло вверх, что-то продолжило сползать вниз, но средний уровень стоимости квадратного метра почти не менялся. Так изменение индекса стоимости жилья ИРН составило за 2000 год менее 5% - с 681 до 709 пунктов. А заметный рост цен на недвижимость начался только осенью 2001 год.

Исходя из этой аналогии, казалось бы, ждать в 2010 году заметной динамики стоимости квадратного метра ни вверх, ни вниз, не приходится. Но с другой стороны, наша страна сейчас сильно отличается от того, что было 10 лет назад, нынешний кризис носит не внутрироссийский, а внешний характер. Более того, цены на недвижимость сейчас почти в 6 раз выше, чем были 10 лет назад, в то время как уровень доходов населения вырос за это время не более, чем вдвое-втрое. Поэтому и столь похожая реакция рынка недвижимости на оба кризиса сперва завораживает, но потом начинает вызывать все больше вопросов. А значит, и поведение рынка недвижимости в 2010 году может оказаться отличным от 2000 года и преподнести свои сюрпризы. И подробному размышлению над этими вопросами посвящен «Прогноз рынка недвижимости Москвы и России в 2010 году».

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>