Новостроек в Москве станет больше

На днях заместитель главы московского правительства Владимир Ресин заявил, что основным видом строительства в Москве снова будет инвестиционное строительство, так как в бюджете денег нет. Как уже не раз отмечали специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» это обстоятельство очередной раз опровергает тезис о скором возникновении дефицита новостроек в столице.

Так вплоть до 2004-2005 годов размер доли социального жилья в Москве составлял порядка 30%. Затем эта доля возросла до 50%. А в середине 2008 года некоторые представители правительства Москвы заявляли, что намерены увеличить долю социального жилья сначала до 75%, а затем и вовсе устранить с московской земли частных инвесторов, а все новостройки отдавать на социальные нужды. И в определенном смысле столичному руководству удалось сдержать свои обещания – в последние годы продажа новых квартир на свободном рынке сжалась до минимума. Причем логика московских властей была вполне понятна – зачем делиться доходами с инвесторами на растущем рынке, когда свободных средств и в бюджете и у банков было хоть отбавляй.

Однако кризис все расставил по своим местам. Как и после 1998 года, в городском бюджете возник дефицит, а средств для освоения всех запланированных столичных стройплощадок оказалось недостаточно. В этих условиях вполне естественным стал курс на сокращение доли социального жилья и привлечение коммерческих инвесторов. И хотя многие участники рынка недвижимости любят посетовать, будто строить в нынешних условиях совершенно невозможно, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, это далеко не так.

Дело в том, что проблемы возникают только с теми площадками, которые застройщики покупали и начинали осваивать до кризиса по старым ценам, а продажа квартир ведется сейчас уже по снизившимся ценам. В этих условиях проект вполне может оказаться нерентабельным. Что же касается новых площадок, которые намерено предложить инвесторам московское правительство, то с ними ситуация, очевидно, будет иная. Затраты застройщиков по ним будут уже ниже прежних в соответствии с послекризисными реалиями, а значит, и рентабельность окажется вполне приемлемая, даже несмотря на просевшие розничные цены. В результате сокращение доли жилья, построенного за счет городского бюджета, поспособствует увеличению количества недорогих новостроек в свободной продаже. В итоге общее сокращение объемов строительства жилья в Москве, вызванное кризисом, произойдет, по мнению специалистов www.irn.ru, как раз за счет доли социального, а не коммерческого жилья. Другими словами, это обстоятельство опровергает тезис о грядущем дефиците новостроек на рынке.

На этом фоне прогнозы о скором резком взлете стоимости московского жилья также выглядят чрезмерно оптимистично. Следует отметить, что по данным правительства Москвы себестоимость строительства жилья эконом-класса с учетом всех возможных издержек, включающих даже отделку квартир, составляет порядка 45 тыс. руб. за 1 кв. метр. При этом, рыночные цены на квартиры в Москве не опускались ниже 70 тыс. руб. – 80 тыс. руб за метр, а средний уровень цен по статистике журнала www.metrinfo.ru составляет сейчас около 120-125 тыс. рублей. С учетом примерно 3х лет, необходимых на строительный цикл, даже при минимальных ценах рентабельность составляет порядка 20%-25% годовых, что даже по российским меркам представляет собой неплохую маржу. Поэтому, по мнению аналитического центра «Индикаторы рынка недижимости» в ближайшие годы вероятнее ожидать не дефицит новостроек, а напротив, новую волну строительного бума, как это было в 2000-2005 годах по мере преодоления последствий дефолта 1998 года.