Одна из самых значимых проблем местных бюджетов – их тотальный дефицит – в условиях кризиса только усилилась. Традиционным способом пополнения местных бюджетов во многих странах мира является единый налог на недвижимость. В России его изначально планировали ввести с 2008 года, но затем перенесли на 2010 год. А теперь представители Минфина заявили, что ранее 2015 года ввести этот налог не удастся. В качестве главной причины такой задержки Министерство финансов указывает на необходимость преодоления последствий кризиса 2008 года. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в таком обосновании есть очевидное противоречие.
Дело в том, что согласно мировой практике на фоне кризиса налог на недвижимость обычно повышают. Так, например, поступило руководство бывших советских прибалтийских республик, так же поступили и власти США – зачинщики нынешнего кризиса. Логика в данном случае очень простая. Недвижимость должна принадлежать тем, кто способен ее содержать и обслуживать – иначе это дополнительное бремя ложится на власти. А власти в условиях кризиса, как обычно, испытывают дефицит бюджета и не только не готовы нести дополнительное бремя, но еще и начинают искать дополнительные источники дохода, а недвижимость – лучший из них.
Разумеется, повышая налог на недвижимость, руководство стран заставляет людей, неспособных обслуживать свою собственность и, прежде всего, дорогие дома и апартаменты, выставлять их на продажу. А увеличение объема предложения при низком спросе, безусловно, приводит к дальнейшему снижению цен на жилье. Впрочем, эта непопулярная мера как раз и способствует как ликвидации спекулятивного «пузыря», возможно имевшего место на рынке до кризиса, так и снижению затрат бюджета на приобретение квадратных метров для социальных и муниципальных нужд. И именно игрой на понижение российские федеральные власти активно занимаются весь последний год.
Тем не менее, в России пока сохраняется явный дисбаланс между ценами на квартиры и величиной налога на недвижимость. Так нередко справедливой стоимость жилья считается тогда, когда семья из 2х взрослых человек, откладывая половину своего совокупного дохода, может купить квартиру в течение 5 лет. В нашей стране, по оценкам www.irn.ru, средняя стоимость 1 кв. м составляет порядка 45-50 тыс. руб. (по основным городам-миллионникам). При этом доход на душу населения по данным Росстата – порядка 20 тыс. руб. в месяц. Средняя площадь квартиры в новостройке составляет около 80 кв.м. (некая среднестатистическая трешка для семьи из 4х человек – двух взрослых и двух детей – по 20 кв.м. на человека, как сейчас приходится в среднем по России и по Москве). Таким образом, для накопления на покупку квартиры российским гражданам понадобится порядка 15 лет и более. И даже если реальные доходы среднего класса считать более высокими, то все равно полученная цифра вряд ли будет менее 10 лет. В этом смысле, жилье в России до сих пор, даже не смотря на снижение цен, трудно назвать доступным.
При этом, зачастую, величина налога на имущество составляет «копейки» – 50, 100, 200 рублей в год. Так может даже получиться, что затраты на пересылку почтового уведомления об уплате налога на имущество – нынешнего аналога налога на недвижимость, действующего на данный момент в России, – превышает размер самого этого налога. Дело в том, что база налога на имущество рассчитывается по нормам оценки стоимости объекта, разработанным еще в советское время для Бюро технической инвентаризации (БТИ), тогда как налог на недвижимость должен был рассчитываться на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая приближена к реальным рыночным ценам. И если бы налог на недвижимость был введен, то доходы местных бюджетов могли бы серьезно возрасти, что крайне актуально, особенно в кризис.
Например, в той же Москве жилищный фонд составляет на данный момент порядка 212 млн кв. м, а средняя стоимость 1 кв. м по данным профильного издания www.metrinfo.ru – порядка 115 тыс. руб. И если исходить из налоговой ставки, характерной для мировой практики на уровне 1% в год, то бюджет столицы пополнился бы примерно на 250 млрд. руб. Эта сумма вдвое превышает дефицит бюджета Москвы на 2010 год, который Мосгордума утвердила 2 декабря 2009 года в объеме 120 млрд. руб. Кроме того, она вполне сопоставима с текущим уровнем доходов города, которые исчисляются цифрой 1 трлн. рублей. И даже если допустить, что налоговая ставка будет ниже на порядок и составит не 1%, а десятые доли процента, то все равно уровень потенциальных доходов бюджета будет ощутим. Также следует отметить, что помимо жилья в Москве есть еще и коммерческая недвижимость, которая также попадает под налог и может дать не меньший вклад в бюджет.
И это в Москве, где существует немало иных источников дохода. А что говорить о других регионах России, многие из которых являются дотационными? Введение налога на недвижимость во многом облегчило бы их существование. Не удивительно, что впервые о введении этого налога Минфин задумался еще в 2001 году. Однако первое чтение законопроект о введении налога на недвижимость прошел лишь спустя 3 года. И тогда второе и третье чтения отложили до введения единого кадастра объектов недвижимости. Планировалось, что закон вступит в силу в 2008 году. И формальных причин для отклонения от графика не было. Так в 2007 году в большинстве регионов вступила в силу кадастровая оценка объектов недвижимости.
Но введение налога перенесли на 2 года. Возникает вопрос, кому это могло быть выгодно? Учитывая, что и региональные и федеральные власти формально должны были бы быть заинтересованы в реформировании налога на имущество и замене его на налог с недвижимости, единственными противниками остаются только потенциальные налогоплательщики. Однако повлиять на решение Правительства страны могли бы только крупные собственники недвижимости и земли, на которых предполагалось возложить повышенную налоговую ставку.
И, скорее всего, как в 2007 году, так и в этом году, перенос сроков вступления в силу налога на недвижимость был инициирован именно по этой причине. Ведь как в прошлый, так и этот раз, главным камнем преткновения, по словам представителей Минфина, могут стать представители Минэкономразвития, главной задачей которых всегда было ослабление налогового бремени на предпринимателей. Так, по словам заместителя директора Департамента налоговой политики Минфина Сергея Разгулина, все необходимые поправки к законопроекту уже разработаны и единственным препятствием для их дальнейшего обсуждения в правительстве является их согласование в Минэкономразвития.
Примечательно в данном случае то, что если в годы экономического роста лобби добивалось переноса сроков всего на 2 года, то в эпоху кризиса и экономической нестабильности теоретическая дата вступления налога на недвижимость в силу переносится еще дальше – на 2015 год, то есть, по сути, на неопределенный срок. Так, по словам Сергея Разгулина, налог на недвижимость «в полном объеме будет собираться не ранее 2015 года». Конечно, для частных собственников это существенная поблажка, однако, по мнению www.irn.ru, она может оказаться одной из основных причин сохранения завышенной стоимости жилья в стране и его недоступности для основной части населения.