Обзор московского рынка недвижимости по итогам ноября 2009 года

Последний месяц осени 2009 года, как и два предыдущих месяца, не принес московскому рынку недвижимости какого-либо заметного движения цен. Незначительный прирост долларовой стоимости столичного квадратного метра на фоне ослабления курса доллара и топтание на месте рублевых цен – вот итог этой осени. Во многом текущее состояние рынка недвижимости соответствует понятию стабилизации, прогнозирование которой специалисты аналитического центра www.irn.ru начали еще в конце весны. Вполне естественно, что после заметного снижения в первой половине 2009 года рынку был нужен период «утряски», и ожидать скорого «отскока» цен вверх даже при нормализации макроэкономической ситуации было чересчур оптимистично. А в довершение всего на конец ноября, как и месяцем ранее на конец октября, пришлась новая коррекция макроэкономических показателей и фондового рынка, вновь напоминая, что зарабатывать только на бесконечном росте цен, как ранее, в новых условиях уже не получится.

По данным аналитического центра www.irn.ru прирост долларовых цен на квартиры в Москве за ноябрь составил 2,3% - среднемесячный индекс стоимости жилья вырос с 3.877 до 3.967 пунктов. При этом более мобильный еженедельный индекс к концу ноября успел слегка превысить отметку в 4.000$ за метр. В этом смысле торможение московского рынка недвижимости еще раз показало его инертность. Сначала индекс стоимости жилья, снижаясь, проскочил отметку в 4.000$ и ушел почти до 3.850$, но потом слегка отыграл назад к психологически значимому «круглому» уровню в 4.000$ и, скорее всего, ближайшие месяцы будет «плясать» вокруг него. Аналогичным образом в конце 2006 – первой половине 2007 годов, возрастая, индекс цен на жилье также проскочил уровень 4.000$ и дорос до 4.200$, но потом скорректировался назад к 4.000$. Похожий характер движения рынка как вверх, так и вниз позволяет еще в большей степени опираться на теорию ценовых уровней, описанных в статье «Почему недвижимость подешевела на треть, а не в 3 раза».

Примечательно, что незначительная восходящая динамика долларовых цен на недвижимость в Москве, так или иначе, завязана на нестабильные курсы валют. Согласно журналу о недвижимости www.metrinfo.ru, рублевый квадратный метр колеблется в течение осени в довольно узком диапазоне 114-116 тысяч рублей, не показывая сколько-нибудь заметно тренда, то есть, попросту говоря, «топчется» на месте. Этот фактор позволяет утверждать, что пока о движении цен на московскую недвижимость в ту или иную сторону говорить рано, и до конца года подобная ситуация, очевидно, сохранится.

Также следует отметить, что никакой особой системы не наблюдается и в динамике цен в разрезе по сегментам, таким как типы жилья, районы Москвы или округа Москвы. Так максимальный прирост цен наблюдается, казалось бы, в крайних сегментах – на современные монолитно-кирпичные дома и на пятиэтажки. Минимальный – на сталинские дома, цековские дома и иные кирпичные дома советского периода застройки и типовую панель. При этом Центральный округ Москвы вообще в минусе, а в наибольшем плюсе – Северный округ и Северо-восточный округ.

Наибольший прирост цен на квартиры в ноябре зафиксирован в районах: Свиблово, Ботанический сад, Войковский, Коптево, Ленинский проспект, Шаболовская, Донской, Фили, Багратионовская, Филевский парк, Пионерская, Славянский бульвар, Улица Подбельского, Черкизовская, Богородское, Метрогородок, Профсоюзная, Черемушки. При этом в ряде районов имеет место отрицательная динамика среднего уровня цен на жилье, это во многом центр: Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост, Лубянка, Площадь революции, Театральная, Кропоткинская, Парк культуры, Чистые пруды, Тургеневская, Красные ворота, Комсомольская, Сретенский бульвар, Тверская, Пушкинская, Чеховская, Маяковская, Бауманская, Басманный, Якиманка, Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая, Серпуховская, Замоскворечье.

Это обстоятельство еще раз показывает, что элитная недвижимость продолжает сползать по стоимости вниз с запозданием, в то время как типовое жилье уже отыграло падение и даже слегка пошло в рост. Аналитический центр www.irn.ru уже не раз отмечал это обстоятельство, в частности, в контексте с динамикой индекса расслоения рынка.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в ноябре 2009 года>>

В отношении дальнейших перспектив рынка недвижимости Москвы и России ситуация выглядит двояко. На ближайшие месяцы прогноз очевиден: если уж в течение активного осеннего сезона заметных подвижек по стоимости квадратного метра не произошло, то и в конце этого года, и в период новогодних праздников, а также в первые месяцы 2010 года цены на недвижимость, скорее всего, продолжат топтаться на месте. А вот в отношении среднесрочных прогнозов рынка недвижимости продолжает сохраняться неопределенность.

С одной стороны, прошедшая осень принесла благоприятный макроэкономический фон. Цены на нефть подросли почти до 80$ за баррель и продолжают удерживаться на этой отметке. Рубль в течение осени заметно укрепился по отношению к доллару, а фондовый рынок подрос. Центральный банк систематически снижает ставку рефинансирования, а коммерческие банки вновь задумались об ипотеке и начали улучшать условия для заемщиков. Активизировался спрос и покупательская активность в сфере недвижимости. Казалось бы, есть все основания, чтобы в 2010 году рынок недвижимости окончательно ожил, а цены хотя бы частично начали отыгрывать понесенные потери.

Но стоит только составить такую идеалистичную картину, как через забор вновь бросят «дохлую кошку». И на это раз «дохлой кошкой» оказалась недвижимость в Дубаи, а точнее возможный дефолт строительной госкомпании Dubai World и самого эмирата Дубаи, связанный с двукратным падением стоимости квадратного метра за последний год. Мало того, что эта новость вызвала новую волну паники и коррекции на мировых рынках, но она также заставила всех снова задуматься о строительных пузырях, негативном влиянии инвестиционных покупок на рынке недвижимости, перегретых до кризиса ценах на недвижимость, оторванных от строительной себестоимости и основной части реального (а не спекулятивного) спроса.

Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» не склонен поддерживать панику вокруг этого события, и считает, что дубайский сценарий имеет к московскому рынку недвижимости все же очень опосредованное отношение. Однако, тоже самое нельзя сказать о рядке других городов России, например, о перегретом до кризиса рынке недвижимости Сочи. Тем не менее, даже в Москве цены все еще остаются оторванными от основной массы платежеспособного спроса, а тема инвестиционного жилья была здесь более чем популярной.

На этом фоне ожидать в новом году скорого отскока цен вверх и повторения бывшего инвестиционного ажиотажа теперь вряд ли приходится. Скорее в ближайшие года два рынок будет пребывать в фазе умеренного спроса, когда продажа квартир будет вполне возможна, но при разумной цене, а эластичность по стоимости метра будет минимальной. Подобный период спокойного развития рынок проходил в 2000-2002 годах, а основной заработок происходил тогда от оборота, а не от сверхприбыли с каждого метра. По мнению специалистов www.irn.ru некое похожее умеренное развитие ожидает московский рынок недвижимости и в 2010 году.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>