В последних числах октября Альфа-Банк сообщил о продаже крупного бизнес-центра класса А «Северное сияние», расположенного в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК) на улице Правды. Учитывая, что подробности о реальных сделках в сегменте коммерческой недвижимости редко доходят до общественности, примечательна в данном случае именно цена продажи этого объекта. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, она вполне может служить своеобразной «реперной» точкой в отношении оценки реальной глубины коррекции стоимости столичного квадратного метра.

Стоит отметить, что средняя стоимость квадратного метра офисов в Москве класса А и В по статистике разных компаний и обозревателей составляет порядка $4 тыс., то есть довольно близка к стоимости жилого квадратного метра по индексу ИРН. Но при этом надо учитывать, что если в сегменте жилой недвижимости все же имеют место реальные сделки купли-продажи даже несмотря на кризис, что постепенно привело цены на квартиры в Москве к новым реалиям, то в коммерческой недвижимости пока во многом приходилось ориентироваться на цены предложений. И хотя все понимают, что любая продажа недвижимости в нынешних условиях, скорее всего, потребует дисконт, определить величину этого дисконта в сегменте нежилых помещений зачастую непросто.

Именно поэтому цена сделки по продаже бизнес-центра «Северное Сияние» довольно показательна. Здание площадью 38 тыс. кв. м. по данным газеты «Коммерсантъ» было продано за сумму, не превышающую $95 млн. То есть стоимость 1 кв. м офисного центра класса А составила не более $2,5 тыс, что почти вдвое ниже уровня цен предложения. И хотя здесь речь идет о продаже оптом довольно большой площади, дисконт все равно выглядит внушительно.

Примечательно, что схожая картина наблюдается и на рынке жилья. Несмотря на то, что средний уровень цен на квартиры в Москве составляет те же $4 тыс., заметная активность продаж наблюдается сейчас только в районе Марфино, при ценах порядка $2,5 тыс. – $3 тыс. за 1 кв. м. Это обстоятельство было отмечено в статье «Почему недвижимость в Москве и Подмосковье подешевела на треть, а не в 3 раза».

Таким образом, можно сказать, что как квартиры, так и коммерческая недвижимость Москвы по ценам предложения пока остаются выше, чем зона основной покупательской активности. И похоже, что по этой причине, несмотря на относительную стабилизацию цен, сделки купли-продажи недвижимости сейчас немногочисленны, а для возникновения активных продаж все же нужен еще дополнительный дисконт. И если на рынке жилья недостаток предложения, скорее всего, не пустит цены ниже, то в сегменте нежилых помещений ситуация иная.

Объемы строительства офисных помещений последние годы неуклонно росли, и в ближайшее время ожидается открытие новых бизнес-центров, что еще более обострит конкуренцию. Ведь большинство из вводимых в строй объектов строилось на заемные деньги, и их владельцам необходимо платить за кредит, поэтому они вполне могут пойти на продажу помещений с дисконтом. В итоге до конца 2009 года и в 2010 году цена нежилого квадратного метра имеет все шансы продолжить сползать ниже, ближе к уровню в $2,5 тысячи. Аналитический центр www.irn.ru уже отмечал это обстоятельство в статьях «Кризис ударил по рынку офисной недвижимости сильнее, чем по жилой» и «Нужны ли Москве новые офисы и торговые центры?».