Строить ли жильё за счёт городского бюджета или нет?

Рассчитывать экономическую эффективность возведения того или иного городского объекта в московской администрации теперь будут по-новому. В сентябре здесь приняли методику, которая поможет прийти к «экономически обоснованным решениям для достижения максимального результата при формировании и выполнении городских инвестиционных социальных жилищных программ», - поясняют в администрации города. Эксперты  аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться: что побудило столичных чиновников пересмотреть методологию подсчёта?

Вполне естественно предположить, что любые решения нынешнего года обусловлены временем, а условия сейчас диктует кризис. До середины 2008-го, когда спрос на московскую недвижимость носил во многом ажиотажный характер, и денег в городском бюджете хватало, немалый процент построенного или возводимого жилья эконом-класса город забирал на различные социальные программы. В начале 2000-ых доля жилья по городским социальным программам была относительно невелика и разумна – около 20%-30%, а остальные квартиры в Москве поступали в свободную продажу. Но профицит московского бюджета и амбиции столичных властей привели к доминированию бюджетного жилья, а на рынке образовался дефицит. Так к 2008-му из всего возводимого в Москве жилья на городские проекты уходило уже более 70% недорогих квартир, а остальные, которые поступали на рынок, принадлежали в основном к элитному сегменту. В итоге дефицит новостроек эконом-класса на рынке привел к резкому росту цен на квартиры.

Скорректировал соотношение цифр кризис. Сегодня при неблагоприятных макроэкономических условиях московским властям приходится пересматривать  приоритеты и  более выборочно подходить к вопросу субсидирования тех или иных социальных проектов за счет бюджетных средств. В том числе, применяя новую методику оценки эффективности. Хорошо это или нет, когда процентное соотношение в формуле «социальное – коммерческое» жильё меняется не в пользу социального?

Обыватель, не задумываясь, скажет: сокращение доли квартир для льготников, несомненно, плохо. Но так ли это на самом деле? С одной стороны, обеспечение жилой площадью граждан, не имеющих возможность приобрести её – обязанность любого государства. Но с другой стороны, стоит помнить, КТО платит за квадратные метры льготников. Оплачивает новоселье очередников и льготников другой такой же гражданин, который не попадает ни под одну из социальных программ и вынужден купить квартиру на свои «кровные» деньги. И давайте теперь посмотрим на цифры.

Если доля социального жилья составляет около 30%, то покупка квартиры на свободном рынке требует переплаты в пользу льготника примерно 50% стоимости жилья (два покупателя квартир оплачивают одну квартиру льготника). Если же этот процент растёт и город забирает уже около 70% жилого фонда, то покупатель квартиры на рынке оплачивает уже две квартиры льготников, т.е. переплачивает 200% стоимости. Стоит ли теперь удивляться, что с 2002 по 2008 годы цены на квартиры в Москве выросли в 6 раз! Получается, что социальное жилье – это «палка о двух концах». Позволяя улучшить жилищные условия одним (причем на льготных условиях), оно делает жилье недоступным для всех остальных.

Не удивительно, что кризис скорректировал положение дел. Упала покупательская способность граждан, банки неохотно стали давать ипотечные кредиты или перестали кредитовать вовсе. А, значит, и людей, способных переплачивать за квартиру в 3 «конца» не осталось. Продажа новостроек по старым ценам с осени 2008 года почти встала, а цены поползи вниз. Не стало лишних денег и в московском бюджете. Поэтому городской администрации приходится пересматривать бюджет и принимать новые методики оценки эффективности строительства, т.к. денег на все категории льготников видимо уже не хватает.

По мнению специалистов www.irn.ru оптимальная доля социального жилья, когда имеет место разумная дополнительная нагрузка на покупателей квартир, а также параллельно решаются и социальные задачи, составляет порядка 30%, как было в 2002-2005 годах, до ажиотажного подорожания жилья в Москве. И скорее всего, новая методика столичных чиновников вернет баланс «социальное – коммерческое» жилье к соотношению 30:70. Правда, чиновники оговариваются: новая формула рентабельности – величина временная, продиктованная кризисом. Впрочем, нет ничего более постоянного, чем временное и, возможно, это не так уж и плохо.