Обзор московского рынка недвижимости по итогам сентября 2009 года

Приход осени московский рынок недвижимости встретил в настороженном ожидании. Одни надеялись на начало нового роста цен и по ряду предложений заблаговременно повысили свои ценовые ожидания – наиболее заметным это оказалось в самом динамичном сегменте аренды квартир. Другие ожидали с приходом осени второй волны обвала цен и некоторое остаточное сползание вниз переоцененных объектов, а также низкокачественного жилья, пока еще продолжается. Тем не менее, по окончании сентября цены на недвижимость в Москве замерли на месте, не показывая устойчивой динамики ни вверх, ни вниз. Таким образом, во многом оказался справедливым наиболее вероятный прогноз аналитического центра www.irn.ru, сформулированный в статье «По какому пути пойдет недвижимость осенью: два сценария».

Остаточное снижение цен в сентябре оказалось незначительным. Индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru опустился за сентябрь чуть более, чем на 1% и составил 3.864 пункта. Следует отметить, что основную часть этого снижения дало начало месяца, а к концу сентября, согласно еженедельным индексам цен, средняя стоимость жилья окончательно стабилизировалась. Так индекс стоимости на 28 сентября оказался таким же, как неделей ранее на 21 сентября.

Во многом наступлению окончательной стабилизации долларовых цен на недвижимость способствовали курсы валют. Примечательно, что в течение сентября курс доллара заметно сдал свои позиции по отношению рублю, что оказало дополнительную поддержку ценам на недвижимость. Не исключено, что сохранение этой тенденции приведет даже к незначительному росту долларовых цен, имеющему технический характер (за счет автоматического пересчета цен, часть которых номинирована в рублях). При этом следует отметить, что рублевые цены на квартиры в Москве показывают колебательную динамику, в целом слегка сползая вниз. Поэтому говорить о появлении восходящего тренда даже при техническом росте долларового индекса пока явно рано.

Примечательно, что наименьшую коррекцию цен в сентябре испытали современные монолитно-кирпичные дома, а наибольшую – в основном старый жилой фонд: панельные и кирпичные пятиэтажки, ветхое жилье. А приведенные ниже таблицы позволяют понять, за счет какого жилья происходит остаточная коррекция средних показателей. Более того, динамика цен по типам жилья и индекс расслоения рынка недвижимости (разброс цен между дорогим и типовым жильем) дают дополнительную информацию о поведении стоимости разных классов квартир в нынешних условиях.

Более разнообразна ценовая динамика по районам Москвы. Наибольшее снижение среднего уровня цен на жилье было отмечено в районах: Крылатское, Хорошево-Мневники, Строгино,  Красносельский, Китай-город, Замоскворечье, Бирюлево Восточное, Бирюлево Западное, Солнцево, Чертаново Центральное, Чертаново Северное, Новокосино, Косино-Ухтомский, Кожухово. Наименьшее падение в районах: Сокольники, Таганский, Якиманка, Хамовники, Останкинский, Ростокино, Щукино, Покровское-Стрешнево, Теплый стан, Сокол, Аэропорт, Отрадное. По округам: набольшее снижение испытал Северный округ, наименьшее – Северо-Восточный округ.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в сентябре 2009 года »

Текущую ситуацию на московском рынке недвижимости можно интерпретировать по-разному. Так стабилизация цен является признаком баланса спроса и предложения на жилую недвижимость в новых условиях. Сейчас непросто оценить структуру предложения на рынке жилья, спрогнозировать объемы нового строительства, еще сложнее измерить платежеспособный спрос на недвижимость, но отсутствие заметной динамики стоимости жилья вверх или вниз позволяет говорить о достижении равновесия на рынке, по крайней мере, на какое-то время.

С другой стороны, стабилизацию цен на квартиры в Москве можно рассматривать как своеобразную паузу, длящуюся, пока покупателям не пришло понимание того, готовы ли они купить квартиру и по какой цене, а продавцам – за сколько они готовы продать недвижимость и есть ли спрос при желаемой цене. Макроэкономическая ситуация в стране, по-прежнему, остается неоднозначной, а все основные макроэкономические показатели, такие как цены на нефть, индекс РТС или курс рубля, хоть и пытаются расти, но неуверенно, постоянно натыкаясь на очередную коррекцию. Не удивительно, что более инертная недвижимость просто «стоит по цене на месте», сглаживая все «дерганья» более ликвидных показателей.

Следует отметить, что покупка квартиры, как и любая крупная покупка, помимо необходимой суммы денег требует еще и ряда других не менее важных моментов. И прежде всего, ощущения стабильности и устойчивого позитивного тренда в отношении доходов, особенно если человек покупает недвижимость в кредит. Но как раз стабильности текущей экономической ситуации в стране и не хватает, поэтому и сделки на рынке недвижимости ближайшее время будут носить, скорее всего, осторожный характер, с постепенно нарастающей активностью. И чем быстрее сложится благоприятный макроэкономический фон, тем скорее недвижимость начнет отыгрывать потери.

Так или иначе, но постепенно на рынке недвижимости будет появляться больше определенности. А более подробно понимание текущей ситуации, а также прогнозы рынка недвижимости, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» приглашают обсудить на круглом столе «Слухи о смерти рынка недвижимости сильно преувеличены!», который пройдет 2 октября 2009 года в рамках выставки в ЦДХ.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>