В начале сентября 2009 года эксперты ряда риэлтерских компаний заявили о резком всплеске цен на рынке аренды московского жилья. На фоне экономического кризиса такие заявления звучат, по меньшей мере, странно. Эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» решили разобраться: что же это – возврат цен на прежний уровень или всего лишь желание возврата?
Привычка – сильная вещь! Сентябрь на рынке аренды жилья всегда был «урожайным» - спрос на квартиры в Москве в первый месяц осени обычно резко возрастал, подрастали и цены. Оживляли рынок две основные категории арендаторов: студенты и наёмная рабочая сила из регионов России. Даже в кризисную осень 2008 года рост цен на съёмное жильё, пусть недолгий и незначительный, всё же был зафиксирован.
От нынешнего сентября в Москве привычно ждали, что арендные ставки пойдут вверх. Некоторые риэлторы дождались. По данным аналитического центра агентства недвижимости DOKI «начало нового сезона на рынке городской аренды столицы ознаменовалось скачкообразным ростом стоимости найма жилья до 10%-15% во всех сегментах». Причём первые признаки увеличения ставок аренды эксперты DOKI зафиксировали ещё в июле-августе. По их мнению, «большинство собственников в ожидании осеннего периода сыграли на повышение, и их ожидания оправдались».
Однако, по мнению www.irn.ru, такую оптимистическую картину портит общий макроэкономический фон. Сегодня существует ряд факторов, которые позволяют усомниться в наличие реального роста на рынке московской аренды. Основной из них – снижение покупательской способности населения. Появившийся на фоне массовых сокращений, роста числа безработных, повышения цен на продукты первой необходимости, этот фактор вынуждает людей «туже затянуть пояса». К примеру, если раньше на период учебного года приезжему студенту родители могли снять отдельную квартиру, то сегодня речь может идти либо комнате, либо о квартире вскладчину. А, следовательно, спрос хоть и остался, но на меньше количество московских квадратных метров и за меньшие деньги.
Также не может не сказаться на ставках аренды квартир в Москве отток трудовых мигрантов. В 2009 продолжилась волна масштабных сокращений. Увольнения коснулись, как крупных компаний, так и предприятий среднего и малого бизнеса. Немалая доля «сокращенцев» - это приезжие, нанятые ранее, как более выгодная - «дешёвая» - рабочая сила. Отъезд мигрантов на родину освобождает часть съёмных квартир. Причём в этом случае речь идёт о самом различном жилье: от эконом-класса до элитного (ценному сотруднику крупные компании обычно арендовали хорошую квартиру).
Не стоит забывать и про отток иностранной рабочей силы. Многие зарубежные компании в связи с кризисом либо прекратили свою деятельность на территории столицы РФ, либо заметно сократили свой штат. А ведь именно эта категория арендаторов обеспечивала стабильные цены на рынке элитной московской недвижимости.
Снижению цен способствует и увеличение предложения. В столице за прошедший кризисный год на рынке аренды оно заметно превысило спрос. В тяжёлые времена каждый старается заработать, как может. К примеру, если у семьи есть и квартира, и загородный дом, или 2-3 квартиры, сдавать которые хозяева в лучше времена не планировали, то теперь нередко дополнительное жилье выставляется в аренду. Помимо этого, окончание многолетнего масштабного роста цен на недвижимость в Москве заставляет владельцев инвестиционных квартир смотреть на аренду, как на дополнительный доход в новых условиях. В итоге по данным мониторинга обращений столичной компании «Пересвет-Недвижимость» «в августе количество звонков от собственников квартир больше чем в два раза превысило число обращений потенциальных квартиросъемщиков».
Даже этих факторов достаточно, чтобы предположить: расти сейчас арендным ставкам просто некуда – почва слишком неблагоприятная. По мнению аналитического центра www.irn.ru, зафиксированный в конце лета - начале осени рост арендных ставок на рынке жилья ни что иное, как рост цен предложения, рост ожиданий. И совсем не факт, что рынок ответит на него адекватным полномасштабным спросом. По мнению www.irn.ru, уже в октябре-ноябре 2009 картина роста на рынке московской аренды может смениться симметричным снижением. Не получив ожидаемого спроса в нужном объеме, столичные арендодатели будут вынуждены вернуться к прежним ценам.