Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2009 года

В течение июля на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья не появилось никакой ясности в отношении дальнейших перспектив и динамики цен. Напротив, ситуация стала еще более запутанной. Курс доллара, довольно резко подскочивший в середине июля почти на 2 рубля, казалось бы, подтвердил самые худшие опасения в отношении пришествия 2 волны кризиса и нового этапа девальвации национальной валюты а, следовательно, в перспективе и нового падения цен на недвижимость. Однако, всего за несколько дней этот скачок полностью сошел на нет, вызывая недоумение – что же это все-таки было: первый признак второй волны или же, напротив, временная коррекция перед новой волной роста цен на нефть, фондового рынка, а также укрепления рубля. И вряд ли кто-то может сейчас с уверенностью ответить на этот вопрос.

Тем не менее, цены на квартиры в Москве отреагировали на нестабильность ситуации продолжением сползания вниз. Так еженедельный индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru во 2 половине июля пробил вниз психологически значимую отметку в 4.000$ за квадратный метр и на конец месяца составил 3.930 пунктов. Примечательно, что среднее значение индекса цен за июль осталось чуть выше отметки в 4.000 пунктов. При этом снижение к аналогичному показателю за июнь составило 2,5%. Это больше, чем падение средней стоимости московского жилья, зарегистрированное в июне по отношению к маю, однако говорить о новом ускорении коррекции цен на недвижимость в Москве пока явно рано. Пробой уровня в 4.000$ имеет очевидный технический характер, причиной которого являются нестабильные курсы валют, и не исключено, что при отсутствии серьезных макроэкономических движений индекс стоимости жилья останется вблизи этого уровня, только не сверху, а снизу.

В разрезе типов домов и комнатности квартир никаких особых аномалий в июле не отмечается – все категории жилья сползают вниз примерно пропорционально. Слегка отстает только сегмент «современные монолитно-кирпичные дома», который обычно всегда отыгрывает движение рынка с задержкой. В отношении географии рынка недвижимости в июле можно отметить лидеров и аутсайдеров снижения. В разрезе «округа Москвы» наибольшее снижение испытали Северо-Восточный округ, Восточный округ и Центральный округ, а наименьшее – районы за МКАД, Юго-Восточный округ и Южный округ.

В разрезе «районы Москвы» наибольшая коррекция цен на квартиры имела место в районах Хамовники, Отрадное, ВДНХ, Савеловская, Новослободская, Кропоткинская и Парк Культуры, а также Дорогомилово, Арбат, Тверская. Наименьшая – в районах: Левобережный, Ховрино, Алексеевский, Коломенская, Нагатинский затон, Жулебино, Хорошево-Мневники, Восточное Бирюлево  и Западное Бирюлево. При этом в Солнцево, а также районах Зюзино и Нагорный средние цены на жилье даже незначительно подросли, что можно объяснить локальной конъюнктурой рынка.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июле 2009 года >>

В нынешних условиях все прогнозы рынка недвижимости Москвы и Подмосковья выглядят довольно условно. На фоне общего финансового кризиса такие факторы, как предложение и спрос на недвижимость, объемы строительства и ипотека, а также иные обстоятельства, влияющие обычно на поведение рынка недвижимости и динамику цен, уходят сейчас на второй план. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» определяющим сейчас является общий макроэкономический фон, от которого зависит либо оптимистичное развитие экономики в целом, и рынка недвижимости в частности, либо пессимистичное.

В нынешних условиях в зависимости от макроэкономического вектора, как в нашей стране, так и в Мире в целом, рынок недвижимости Москвы и России может в равной мере как пойти вверх, так и продолжить снижаться вниз. В зависимости от динамики стоимости энергоресурсов, соотношения курсов валют, денежной ликвидности, доступности кредитных ресурсов и объемов инвестиций, цены на недвижимость России могут как стабилизироваться и постепенно начать отыгрывать потери (оптимистичный сценарий), так и продолжить снижение (пессимистичный сценарий).

Когда кризис только начинал развиваться и многие активы, в том числе, московская недвижимость, были заметно переоценены, можно было с большой уверенностью говорить о предстоящей коррекции. Сейчас, когда снижение цен на недвижимость примерно на треть, сравнимое с потерями после дефолта 1998 года, уже прошло, рынок вполне можно считать достигшим «дна», хотя есть аргументы и в отношении немалой вероятности его дальнейшего снижения. Судя по всему, некоторая ясность в отношении макроэкономического вектора начнет появляться ближе к концу лета – началу осени, когда станет понятно насколько утверждения о второй волне финансового кризиса оправданы или нет. Следовательно, сотрудники www.irn.ru полагают, что в начале осени по поведению основных макроэкономических параметров можно будет уже судить и о дальнейшей динамике рынка недвижимости, которая, разумеется, будет отыгрывать все перемены с некоторым запаздыванием.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>