Обзор московского рынка недвижимости по итогам апреля 2009 года

Апрель 2009 года во многом подтвердил тезисы, сделанные еще месяц назад в обзоре рынка недвижимости Москвы за март. Темпы снижения цен на квартиры в Москве продолжили замедляться и к концу апреля находились на уровне 0,5%-0,8% в неделю, что в разы меньше, чем в январе-феврале. По всей видимости это остаточное снижение стоимости московского жилья происходит за счет наиболее инертной части продавцов, которые до последнего не спешили корректировать докризисные ценники на свои квартиры. Как показывает статистика в разрезе по типам жилья и районам Москвы, во многом, это имеет отношение к более инертному сектору элитной недвижимости и квартир бизнес-класса. Тем не менее, основная коррекция цен на массовое жилье уже прошла и рынок готов нащупать «дно», по крайней мере, на какое-то время.

За апрель индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru снизился на 4,4% и составил 4.314 пунктов. Это среднее значение индекса в апреле, а на последнюю неделю месяца его значение составило 4.232 пункта. Таким образом, майские праздники рынок недвижимости Москвы встретил вплотную приблизившись к уровню поддержки в 4.200 пунктов. Напомним, что на этом уровне закончился рост цен 2005-2006 годов, и произошла стагнация первой половины 2007 года, что подробно описано в статье аналитического центра ИРН «Когда цены на недвижимость в Москве нащупают дно».

Примечательно, что и рублевые цены на недвижимость в Москве, по данным журнала www.metrinfo.ru, постепенно сползают вниз. Так с началом кризиса в течение осени и зимы курс доллара систематически повышался, а рубль – слабел, что позволяло рублевым ценам на недвижимость во многом оставаться прежними на фоне падения долларовых цен. При этом за последние два месяца относительной стабильности курсов валют рублевая стоимость жилья также испытала коррекцию наравне с долларовой.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в апреле 2009 года >>

Следует понимать, что относительная стабилизация цен на недвижимость не означает полного отсутствия динамики показателей. Так в условиях роста цен продажа недвижимости обычно происходит по ценам на опережение и отставших от рынка продавцов не бывает – все торопятся поднять свою стоимость, опережая остальных. Поэтому при окончании периода роста цены замирают как вкопанные и скорее могут слегка откатиться назад, нежели продолжить ползти вверх дальше.

В условиях падения цен все происходит наоборот. Многие продавцы не торопятся снижать стоимость своих объектов, и немало предложений отстает от рынка, будучи переоцененными. А когда наиболее адекватные рынку предложения уже достигают ценового дна, «хвост» переоцененных квартир может сползать до адекватного уровня еще довольно долго, вызывая остаточное снижение средних показателей.

В этом свете достаточно отметить динамику цен на квартиры в Москве после дефолта 1998 года. Основное снижение стоимости произошло уже к лету 1999. При этом еще почти целый год до лета 2000 индекс стоимости жилья слегка сползал вниз по 0,5%-1% в месяц, хотя основная масса квартир уже достигла своего дна, и цены во многом стабилизировались на новом уровне. По всей видимости, и сейчас динамика индекса стоимости ИРН будет схожей: после периода интенсивного падения за последние полгода последует период остаточного снижения как минимум до начала осени или до конца года.

Так или иначе, окончание периода сильного падения цен на жилье приведет к началу реализации отложенного спроса, а также к росту количества сделок на вторичном рынке (альтернативные сделки). Разумеется, ожидать возврата к ажиотажной активности на рынке, характерной для последних предкризисных лет, сейчас не стоит. Однако при относительной стабильности цен на жилье объем сделок должен постепенно восстановиться до некого среднего уровня между их почти полным отсутствием и состоянием ажиотажа. По сути дела, речь идет о возвращении рынка в состояние умеренного развития, характерного для периода 2000-2003 годов.

Несмотря на относительную стабилизацию столичного рынка недвижимости, следует отметить, что вопрос о возможности возникновения второй волны падения цен по-прежнему остается открытым. Как отмечалось в статье «Будет ли на рынке недвижимости второе дно» есть аргументы как за, так и против такого варианта развития событий. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» пока вторая волна падения цен выглядит менее вероятной, чем стабилизация на нынешнем уровне.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>