Обзор московского рынка недвижимости по итогам октября 2008 года

Октябрь 2008 года оказался для московского рынка недвижимости в своем роде переломным. Если с началом осени по мере развития общего финансового кризиса на рынок недвижимости пришли испуг и паника, то в течение октября многие игроки смогли осознать произошедшие перемены и начать адаптироваться к новым реалиям. Теперь уже почти никто уже не сомневается в том, что цены на недвижимость в Москве, так или иначе, будут корректироваться вниз и этот процесс, по сути, уже начался. Основной вопрос теперь – что и насколько может просесть и как правильно вести себя каждому участнику рынка в сложившейся ситуации. Немаловажно, что октябрь принес понимание и еще одной истины: снижение цен – это вовсе не «конец света» и не кризис для рынка недвижимости, а абсолютно нормальная рыночная ситуация, адекватная произошедшим изменениям в финансовой сфере и платежеспособности покупателей. В этих условиях также можно работать и зарабатывать, только стратегия и ценовая политика должны быть иными.

С точки зрения статистики также наблюдается перелом тенденций. Конечно же, никакого резкого обвала цен в октябре не произошло, так как рынок недвижимости в отличие от фондового достаточно инертен, и на смену ценовых трендов здесь требуется время. Так по данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение московского индекса в стоимости в октябре почти не отличается от аналогичного сентябрьского показателя (по сути, это изменение цен с середины сентября к середине октября). При этом еженедельные индексы, более применимые для анализа рынка недвижимости в подобных условиях, демонстрируют последние недели все большее снижение. Так за период с конца сентября по конец октября снижение стоимости жилья в Москве составило 0,9% и продолжает набирать силу. Это позволяет утверждать, что при продаже квартир все больше продавцов готовы идти на дисконт, а также, что новые предложения выходят на рынок по сниженным ценам.

Впрочем, следует отметить, что в течение октября курсы валют демонстрировали высокую нестабильность, что вносит в статистику заметную противоречивость. Так из-за роста курса доллара долларовые цены на недвижимость пошли вниз, а вот рублевые цены на квартиры, публикуемыми журналом о недвижимости www.metrinfo.ru, пока остаются на прежнем уровне или даже слегка прирастают из-за ослабления рубля. Принимая во внимание все эти детали правильнее было бы считать, что в основной массе цены на московскую недвижимость в октябре пытались удержаться на достигнутом уровне, хотя признаки склонности к снижению хорошо заметны. Также следует отметить, что немало продавцов формально удерживая прежние цены уже готовы идти на хороший дисконт для конкретного покупателя. По мнению аналитического центра www.irn.ru более заметное снижение цен, а также повальное появление скидок и дисконтов, начнется ближе к концу года, когда продавцы выдержат должную паузу и убедятся в необходимости снижения.

В нынешних условиях становится все более очевидной дифференциация московского рынка недвижимости – появление разных трендов на разные классы жилья. Традиционно в условиях стагнации первым начинает проседать низкокачественное жилье, в основном, старый жилой фонд в мало престижных районах Москвы. Как можно видеть из приведенных таблиц, по таким категориям квартир уже в октябре наблюдаются довольно заметные «минусы». Впрочем, не следует думать, что нынешних условиях любое дорогое или современное жилье застраховано от падения. Коррекция в меньшей степени коснется настоящих элитных квартир, а также уникальных домов бизнес-класса, наделенных заметными маркетинговыми преимуществами. При этом дорогое предложение, в том числе, и некоторые новостройки, у которых цена явно завышена по отношению к реальным потребительским свойствам, могут просесть в стоимости не меньше старой вторички.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в октябре 2008 года >>

По своей сути, развитие рынка в 2008 году очень напоминает 2006 год. Тогда с самого начала года также наблюдался ажиотажный рост цен, который заметно притормозил после майских праздников, но течение всего лета цены хоть и медленнее, но продолжали ползти вверх. Однако с наступлением осени в 2006 году рынок еще смог сделать новый, хотя и непродолжительный, рывок вверх, переход в состояние стагнации начался только ближе к концу 2006 года, а коррекция цен пришлась уже на 2007 год. Сейчас же стагнация разразилась уже с начала осени, а коррекция цен, по всей видимости, получит развитие уже в ближайшие месяцы и продолжится в 2009 году.

Более резкая и жесткая остановка рынка недвижимости Москвы в этом году, очевидно, связана с более сильными и глобальными причинами – мировым финансовым кризисом и кризисом ликвидности в России. Однако, по мнению аналитического центра www.irn.ru прежние стагнации – наиболее простой и наглядный способ предвидеть развитие ситуации и динамику цен на ближайшие месяцы. Если в 2004 и 2007 годах рынку требовалось на передышку порядка 8-9 месяцев, то в нынешних условиях, очевидно, потребуется не менее года.

Более того, в прежние стагнации дело так и не доходило до массовой распродажи инвестиционных квартир, которая по многим признакам начинает происходить сейчас. Объем предложения на вторичном рынке жилья вырос по сравнению с летом почти вдвое, причем наибольший прирост наблюдается как раз в сегменте монолитно-кирпичных домов – по сути, вчерашних новостроек. А если хотя бы половина квартир, купленных впрок с 2002-2003 годов, сейчас выйдет на продажу, то это превысит годовой объем коммерческого жилья, возводимый столичным стройкомплексом в лучшие времена. Более того, накопившиеся за последние 7 лет постоянного роста цен инвестиционные квартиры способны компенсировать любое сокращение ввода новостроек за счет замораживания текущих проектов.

Впрочем, как уже было отмечено, продолжительное, но постепенное снижение цен на недвижимость само по себе не является кризисом. По мнению аналитического центра www.irn.ru в нынешних условиях было бы неправильно до последнего надеяться на скорое возвращение рынка к прежнему укладу. Подобная консервативная позиция действительно может обернуться кризисом для отдельно взятой компании. Те же, кто первыми осознают произошедшие перемены и научатся работать в условиях нисходящего рынка, смогут усилить свои позиции.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>