Обзор московского рынка недвижимости по итогам августа 2008 года

Есть все основания полагать, что наступившая осень принесет неприятный сюрприз всем сторонникам роста цен на недвижимость. Вместо ожидаемого и даже «обещанного» некоторыми участниками рынка нового витка роста цен на квартиры в Москве и Подмосковье с приходом осеннего делового сезона, на рынке жилья столицы, напротив, готова разразиться новая стагнация, причем более болезненная, чем были две предыдущие. И итоги августа только усиливают эту точку зрения.

Примечательно, что все осенние подорожания московского жилья, имевшие место в прежние годы, начинали набирать силу и становились явными уже в течение последнего месяца лета. Так уже в августе 2005 года рост цен на московские квартиры заметно превысил предыдущие месяцы, за чем последовал ценовой скачок осени 2005 года, продолжившийся в 2006 году. Аналогичные процессы происходили и в августе 2003 года, предварившие рост цен на недвижимость осени 2003 – весны 2004 годов. Даже первая активизация рынка после стагнации 2007 года также наметилась как раз в августе.

Однако август 2008 года принес нам совсем другое. Начнем со статистики. По данным аналитического центра www.irn.ru изменение среднего значения индекса стоимости московского жилья в августе по отношению к июлю составило 2,7%. Это меньше, чем прирост цен за июль, который в свою очередь меньше прироста цен в июне и мае. Если же опираться не на изменение среднего значения индекса за август к среднему значению за июль, а на более динамичные еженедельные индексы, то прирост цен на московское жильё с конца июля по конец августа составил менее 2%. Более того, если еще в начале августа темпы роста цен составляли около полпроцента в неделю, то к концу месяца они упали до 0,2%.

Проще говоря, по мере приближения осени московский рынок недвижимости не разгонялся, а наоборот тормозил. Такое поведение было характерно только для 2006 года, когда вместо нового рывка цен вверх с наступлением осени рынок недвижимости Москвы окончательно остановился и свалился в состояние стагнации уже к концу осени. Очевидно, что торможение московского рынка последние месяцы делает более вероятным именно такой сценарий.

Распределение роста цен по типам жилья, округам и районам Москвы приводит к аналогичным выводам. Время ажиотажного спроса, когда в лидерах роста были наиболее ликвидные однокомнатные квартиры в недорогих домах, а также преимущественно спальные районы Москвы и районы за МКАД, прошло. В августе динамика цен на квартиры бизнес-класса сравнялась с приростом цен в сегменте типового жилья. Однокомнатные квартиры уступили пальму первенства многокомнатным квартирам. Как показывают прежние годы, такое положение дел служит признаком стабилизации рынка, когда остаточный рост ценовых показателей в большей степени становится обусловленным менее ликвидным дорогим жильем, которое дорожает с задержкой.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в августе 2008 года >>

Впрочем, статистика и теханализ хороши для понимания тенденций рынка в краткосрочной перспективе. Если же рассматривать более продолжительный прогноз рынка недвижимости Москвы, то следует отметить, что все факторы кроме ограниченного предложения, работают сейчас на коррекцию цен вниз.

Так платежеспособность основной части москвичей, и даже среднего класса, катастрофически отстала от стоимости жилья в Москве. При этом финансовый и ипотечный кризис в США и Европе перекрыл канал дешевых западных денег для российской ипотеки, вызвав проблемы с банковской ликвидностью. В итоге «ипотечная подушка», долгое время толкавшая цены на недвижимость в Москве вверх и поддерживающая их снизу в периоды стагнаций, сейчас заметно «сдулась», что выражается как в подорожании кредитов, так и в усложнении условий их получения.

С другой стороны, сложности с кредитованием приводят к тому, что у представителей бизнеса, привыкших традиционно вкладывать свободные личные средства в покупку дополнительных квартир, а на нужды бизнеса – кредитоваться, теперь свободных денег становится меньше. Более того, возможные кассовые разрывы в бизнесе могут потребовать от инвестиционных покупателей продать часть купленной впрок недвижимости. Также может появиться практика продажи банками квартир неплательщиков по ипотеке. И хотя у нас в силу меньшей развитости ипотеки эти процессы не приобретут такие масштабы как в США, но некоторому сдутию инвестиционного пузыря на рынке недвижимости Москвы они, безусловно, поспособствуют.

Размышляя в этом ключе можно упомянуть и отток капитала из России, а также возможное сокращение иностранных инвестиций в связи с усилением конфронтации с Западом. В последнее время произошла также коррекция цен на нефть – традиционного источника притока денег в Россию. Все эти и другие факторы в совокупности вполне могут привести к заметной коррекции вниз цен на квартиры в Москве и Подмосковье, которая по оценкам аналитического центра www.irn.ru может составить порядка 15%-20%, а по отдельным классам жилья и квартирам – даже больше.

Более того, чем выше становились цены на московскую недвижимость, тем больше людей и экспертов склонялись к мысли, что этот рынок перегрет. При этом зарубежная недвижимость, в частности почти во всей западной Европе, уже недавно испытала заметную коррекцию цен вниз и сейчас является более привлекательной с точки зрения инвестиций, чем московское жильё. Более перспективна в плане потенциала для роста цен еще не переоцененная недвижимость регионов России, а также такие сегменты, как рынок земли и коммерческая недвижимость. В довольно привлекательной низкой точке оказался за последние недели фондовый рынок, который по многим признакам также должен отыграть свои позиции по мере того, как улягутся эмоции от недавних событий. Другими словами, в нынешних условиях московская недвижимость, пока еще остающаяся на пике, оказывается одной из наименее выгодных для инвестиций. А значит, впервые за долгие годы столичной недвижимости может изменить еще один верный союзник – «инвестиционная подушка».

Более подробно о влиянии всех этих факторов и оценках текущего состояния рынка недвижимости Москвы можно прочитать в докладе руководителя аналитического центра www.irn.ru Олега Репченко «Московское жилье фактически не дорожает уже 2 года», сделанном на недавней аналитической конференции МАР. По сути сейчас впервые за все последние годы ситуация складывается так, что столичный рынок недвижимости, постепенно превратившийся в инвестиционную пирамиду, может наконец развернуться и неожиданно для многих заметно пойти вниз. По мнению аналитического центра www.irn.ru вероятность такого развития событий составляет более 50%.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>