Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2008 года

Игра на грани фола на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья пока продолжается. По многим объективным показателям московская недвижимость порядком перегрета. Так по стоимости недвижимости Москва уже давно в мировых лидерах и продолжает успешно конкурировать с такими городами, как Лондон или Нью-Йорк. При этом платежеспособность основной массы москвичей уже давно безнадежно отстала от цен на недвижимость, которые, тем не менее, медленно, но верно все еще продолжают ползти вверх. И этому есть не менее объективные причины.

Недорогого жилья эконом-класса в столице уже несколько лет почти не строится, а попадает в свободную продажу и того меньше. При этом элитные дома и квартиры бизнес-класса бьют все новые и новые ценовые рекорды, к которым спешат подтянуться немногочисленные предложения вторичного рынка. В результате неблаговидные квартиры в хрущевских пятиэтажках предлагаются по цене 5000$-7000$ за квадратный метр, что по мировым меркам тянет на цену элитного жилья. В этом и состоит парадоксальность рынка московской недвижимости, которому, видимо, какое-то время еще суждено дорожать, пока даже незначительное изменение ситуации не повергнет его в глубочайший кризис.

Но если общие перспективы московской недвижимости выглядят очень неоднозначно, то итоги июля – вполне радужно. По данным аналитического центра www.irn.ru за июль жильё в Москве подорожало в среднем еще на 3%, а московский индекс стоимости жилья вплотную подобрался к очередной круглой отметке в 6000$ за квадратный метр. Рублевые цены на квартиры, отслеживаемые журналом о недвижимости Метринфо, в целом показывают схожую динамику, хотя им присуща большая волатильность из-за колебаний курсов валют. Но так или иначе, несмотря на существенное сокращение темпов роста цен в мае-июне и заметное снижение спроса, стоимость недвижимости пока продолжает слегка ползти вверх.

Примечательно, что по сравнению с прежними месяцами ажиотажного подорожания жилья, в июле окончательно сбалансировалась структура прироста цен на жильё. Если ранее в лидерах подорожания были наиболее ликвидные однокомнатные квартиры, жилье в относительно недорогих домах советской эпохи, прежде всего, панельных, а также преимущественно недорогие районы Москвы, то теперь картина изменилась. В течение июля прирост цен на квартиры и дома бизнес-класса сравнялся с приростом цен в сегменте недорогих квартир. Это обстоятельство обычно служит признаком стабилизации рынка, когда остаточный рост ценовых показателей становится обусловленным в основном менее ликвидным дорогим жильем, отыгрывающим уже прошедшее подорожание с задержкой.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июле 2008 года >>

Впрочем, на текущее состояние рынка недвижимости Москвы можно посмотреть и с других позиций. В условиях подскочившей инфляции и непомерно высоких цен на энергоресурсы, подорожание недвижимости в долларах, рублях или евро становится не более чем формальностью. На этом фоне более объективно оценивать реальную стоимость недвижимости даже не в одной из валют, а в единицах стоимости другого материального ресурса, например, золота.

Как показано в статье «Недвижимость и золото» аналитического центра www.irn.ru, в золотом эквиваленте динамика цен на недвижимость Москвы и Подмосковья выглядит несколько иначе. Так коррекция рынка в 2007 году составила не несколько процентов, а около 25%, причем волна «подорожания» жилья 2008 года даже не смогла ее полностью скомпенсировать. При этом, начиная с мая этого года, началась коррекция цен на недвижимость в золотом эквиваленте, что соответствует сути сделанных ранее прогнозов.

Но, так или иначе, пока московская недвижимость продолжает пребывать в парадоксальном состоянии. Как показывает неоднократный анализ рынка недвижимости, в среднесрочной перспективе кардинально изменить ситуацию могут только правительственные меры по наращиванию объемов строительства. В нынешних условиях только ликвидация дефицита жилья, оставшегося еще с советских времен, может стабилизировать и даже сбить цены на недвижимость до разумного уровня. В краткосрочной же перспективе рынок может метнуться как дальше вверх, так и назад вниз, под влиянием таких локальных факторов, как сложности с финансированием строительства, очередной кризис на фондовом рынке, текущая структура предложения в сегменте новостроек, поведение частных инвесторов. Сотрудники аналитического центра www.irn.ru не исключают, что уже к осени ценовой тренд на московскую недвижимость может смениться на противоположный, хотя это и не единственный вариант развития событий.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>