Обзор московского рынка недвижимости по итогам января 2008 года

Все прежние годы январь оказывался наиболее спокойным месяцем на рынке недвижимости, что и вполне понятно. Если на рынке имел место масштабный рост цен, то в январе его темпы замедлялись, если рынок был на пороге стагнации и отката цен назад, то в январе никто не торопился что-то менять и все выжидали. Но в этом году на московском рынке недвижимости январь оказался на удивление активным и неординарным.

Основной причиной, пробудившей всех после новогодних каникул, стал кризис на мировых финансовых рынках, отразившийся заметным падением котировок и на российские ценные бумаги. Не то, чтобы кризис на фондовом рынке оказывал прямое влияние на рынок недвижимости, скорее это влияние психологическое. Многочисленные разговоры о финансовом кризисе и возможном перетекании инвестиций на рынок недвижимости сразу же были восприняты продавцами квартир, как сигнал к повышению цен на свой товар. Логика вполне понятна: – раз ожидаются новые деньги, то надо встретить их достойно.

В результате прирост цен на московские квартиры в январе оказался довольно существенным. По данным аналитического центра www.irn.ru индекс стоимости жилья в столице вырос почти на 4%. Его среднее значение за январь составило 4.487 пунктов против среднего значения в декабре в 4319 пунктов. При этом прирост рублевого индекса стоимости квартир, рассчитываемого журналом о недвижимости Metrinfo.Ru, оказался еще больше. Это связано с продолжением ослабления позиций доллара в январе, который в течение второй половины декабря еще как-то удерживал свои позиции. Более того, наибольший прирост показателей пришелся на конец января, в результате чего текущие значения индексов оказываются еще выше среднеянварского значения.

Распределение роста цен на квартиры по типам жилья, округам и районам не выявляет какой-то четкой системы. На первый взгляд больше прирост по сегменту относительно «недорогого» жилья, что характерно для периода ажиотажного роста цен. С другой стороны, прирост цены выше среднего нередко встречается в дорогих центральных районах, а также на престижных западном, юго-западном и северо-западном направлениях. Складывается впечатление, что январское подорожание – не результат действия рыночных механизмов, а просто психологическое повышение ценников практически на все, где-то в большей, а где-то в меньшей мере.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в январе 2008 года >>

Размышление над поведением московского рынка недвижимости за последний год с небольшим (с момента окончания ажиотажного подорожания квартир 2005-2006 годов) создает ощущение, что этому перегретому рынку продолжает необычайно везти. Казалось бы, после более чем двукратного подорожания к концу 2006 года и выхода стоимости московских квартир на европейский уровень, о дальнейшем росте цен можно было забыть. На рынке разразилась стагнация, и стал происходить откат цен назад, однако серьезное преобладание спроса над предложением все-таки остановило этот процесс.

В преддверие выборов власти все больше нового жилья передавали под городские программы и фактически изымали его с рынка, а также развернули борьбу с точечной застройкой, все больше ограничивая предложение. В это же время цены на нефть и валютная выручка страны продолжали бить все рекорды, увеличивали выплаты на всех уровнях, а доступную ипотеку банки раздавали направо и налево. Плюс ко всему во втором полугодии стал сильно сдавать свои позиции доллар, в результате чего даже если реальная стоимость квартиры нуждалась даже в уценке, то в долларовом выражении ее стало возможным все равно повышать! В итоге к осени 2007 года стагнацию удалось переломить, все показатели пусть и формально, но выросли, а какая-то часть реальных покупателей действительно вернулись на рынок, устав ждать лучших времен.

В этом году московскому рынку недвижимости опять повезло. Кризис на фондовом рынке пусть и не явным образом, но психологически снова дал возможность повышать цены на недвижимость и надеяться на новый приток инвестиций в эту сферу. Однако произойдет ли существенный приток денег на рынок квартир, остается под вопросом. Очевидно, что крупных и средних инвесторов, оперирующих миллионами долларов, заинтересует скорее коммерческая недвижимость, вложение денег в офисы, торговые центры, склады, землю, а далеко не рынок типовых квартир.

Для многих мелких инвесторов порог входа на рынок недвижимости слишком высок. Если на фондовом рынке можно играть, имея всего несколько тысяч долларов, то минимальная цена однокомнатной квартиры в Москве – не ниже 150 тысяч долларов. Доходность от аренды квартир по прежнему остается ниже доходности банковских депозитов, а перспективы заметного подорожания жилья в этом году не мене призрачны, чем продолжение роста на рынке акций.

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, влияние мирового финансового кризиса на Россию будет носить опосредованный характер. Скорее всего, ситуация на рынке российских акций постепенно нормализуется в течение ближайших недель, что приведет и к спаду страстей вокруг недвижимости. Согласно прогнозам по недвижимости, рост цен в этом году будет носить умеренный характер, на уровне 1%-2% в месяц. В результате психологическое повышение цен на квартиры избыточными темпами в январе, которое, скорее всего, перекинется еще и на февраль, авансом исчерпает потенциал рынка для роста на несколько месяцев вперед.

В итоге вместо плавного повышения цен в течение всего первого полугодия, избыточный рост ценников сейчас обернется замиранием цен в последующие месяцы. Другими словами, нынешняя паника вокруг фондового рынка обернется для рынка недвижимости во многом лишь перераспределением общего годового прироста цен в пользу первых месяцев этого года. При этом, сотрудники аналитического центра www.irn.ru пока не видят причин существенно менять свой прогноз рынка недвижимости на 2008 год.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>