Обзор московского рынка недвижимости по итогам августа 2007 года

Как неоднократно отмечалось в прогнозах рынка недвижимости аналитического центра www.irn.ru, нынешняя стагнация и коррекция цен на жилье в Москве должны были постепенно сойти на нет к концу лета – началу осени. Это утверждение было сделано, в частности, на основе сравнения со стагнацией московского рынка недвижимости 2004 года, а также утверждения об очень схожих условиях и факторах, влиявших на рынок тогда и сейчас.

В 2004 году период «остывания» московской недвижимости и накопления отложенного спроса продолжался примерно 8-9 месяцев – с мая-июня 2004 года до начала 2005 года. Следовательно, на этот раз похожие процессы, начавшиеся с конца 2006 года, должны были продолжаться примерно такой же срок, то есть до конца лета – начала осени 2007 года. Похоже, что в общих чертах сценарий развития столичного рынка недвижимости в 2007 году оказался именно таким, о чем свидетельствуют итоги августа.

В августе у всех аналитиков и обозревателей рынка недвижимости столицы после продолжительно периода господства «минусов» – коррекции цен на квартиры вниз – стали пробиваться небольшие «плюсы». Впрочем, о реальном росте цен говорить явно рано, скорее после очевидного снижения рынок перешел в колебательную фазу – немного вниз, немного вверх. Так по данным аналитического центра www.irn.ru, августовский показатель все же оказался ниже июльского на 11 пунктов или 0,3%, что, впрочем, является довольно незначительной величиной по сравнению с коррекцией прошлых месяцев на уровне 1,5% - 2%. Однако, следует помнить, что это отношение среднего уровня цен в августе к среднему уровню цен в июле (среднемесячные индексы). Более динамичный еженедельный индекс стоимости жилья прекратил снижение уже в середине августа и за две последние недели отыграл 5 пунктов. Другими словами, сейчас статистические показатели скорее испытывают незначительные вариации возле примерно постоянного уровня цен на жилье, нежели отражают какую-либо тенденцию.

Неоднозначное «бурление» столичного рынка недвижимости можно наблюдать на примечательном примере. Так из всех показателей традиционно больше всего ушел в плюс индекс стоимости «дорогого» жилья – 20% самых дорогих квартир, стоимость которых в большей степени устойчива к стагнациям и нестабильности на рынке. Однако схожий с этой категорией квартир сегмент современных монолитно-кирпичных домов продолжает оставаться в минусе. Такое положение дел, очевидно, связано с тем, что монолитно-кирпичные дома не всегда представляют собой «дорогое» жилье. За последние годы немало монолитно-кирпичных домов построили в спальных районах Москвы, а также в московских районах за МКАД. Например, по данным исследований рынка новостроек Москвы и Подмосковья аналитического центра www.irn.ru примерно половина нынешних новостроек за кольцевой дорогой – это монолит-кирпич.

Получается, что последствия общей ценовой коррекции в удаленных и малопрестижных районах утягивают за собой вниз средний показатель по всему сегменту современных монолитно-кирпичных домов. При этом, их наиболее дорогая часть, составляющая сегмент «дорогого» жилья оказывается в плюсе! Только один этот пример показывает, что хотя явное снижение цен на недвижимость, характерное для первого полугодия, сейчас уже не доминирует, говорить о какой-то новой тенденции по рынку в целом и тем более о начале нового роста стоимости квартир в Москве пока явно рано.

Рынок продолжает испытывать ценовую «утряску», сейчас на нем можно найти примеры как повышающихся, так и снижающихся цен. Например, 34% всех районов столицы по итогам августа оказались в плюсе, но остальные 66% – по-прежнему в минусе. На рынке остается немало квартир по завышенным ценам. Более того, двоякое выражение цен на квартиры в Москве в долларах и рублях нередко может искажать статистику. Поэтому в ближайшее время основной тенденцией на московском рынке недвижимости, скорее всего, останется «бурление» цен с сохранением их примерно постоянного уровня.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в августе 2007 года >>

Несмотря на окончание явной ценовой коррекции и периода стагнации дальнейшее перспективы столичного рынка недвижимости сложно назвать полностью определенными. Более того, схожесть поведения рынка в 2004 году и сейчас, хоть и велика, но не абсолютна. Так в 2004 году заметной ценовой коррекции фактически не было – цены просто стояли на месте до конца года. В этом году наличие коррекции цен отрицать сложно. И хотя явное снижение ценовых показателей составило всего 3%-7% в зависимости от сегмента с учетом скрытых факторов (величина торга, скидки, игра курсом доллара и т.д.) величина коррекции достигла 10%-15%, по отдельным квартирам даже больше. Да и уровень цен сейчас вдвое выше, чем в 2004 году.

Эти и другие обстоятельства ставят под сомнение возможность нового витка роста цен, подобного последовавшему за стагнацией 2004 года в 2005-2006 годах. По мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, если возобновление роста цен и произойдет, то вряд ли раньше следующего года, а его величина, скорее всего, будет незначительно превышать уровень инфляции. При этом в нынешнем году на отдельные квартиры и типы жилья еще может происходить коррекция цен вниз, хотя существенное снижение цен также представляется маловероятным. Так или иначе, начало нового делового сезона должно внести больше ясности в эти вопросы.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>