В начале этой недели Москоммерцбанк, являющийся одним из лидеров ипотечного кредитования в России, повысил ставки по ипотечным кредитам. Теперь в зависимости от программы кредитования, ставки в среднем поднимутся от 0,5% до 1%. Аналитический центр www.irn.ru попытается понять, чем вызвано это решение.

Курс на повышение

Официально банк обозначил свою позицию следующим образом: «Кризисные явления ипотечного рынка США и некоторых европейских стран создали неблагоприятную конъюнктуру на международном долговом рынке, следствием которой стало повышение стоимости заимствованных средств. В связи с этим Москоммерцбанк принял решение скорректировать собственные планы по развитию бизнеса в сегменте ипотечного кредитования. Принятые меры, такие как повышение процентной ставки, сократят темпы прироста кредитного портфеля банка и позволят банку сохранить доходность бизнеса».

Тем не менее, условия кредитования для лиц с доходом, подтвержденным официально, остались неизменными (10,8% годовых в долларах). То есть, увеличение ставок по ипотечным кредитам коснулось только граждан, подтверждающих свои доходы в свободной форме. Также Москоммерцбанк увеличил для всех своих клиентов максимальный срок погашения кредита с 25 до 30 лет, отменил комиссионный сбор за выдачу кредита (1% от суммы кредита) и сбор за рассмотрение заявки (4 тыс. рублей).

Складывается впечатление, что банк стремится повысить качество ипотечного портфеля, путем привлечения «прозрачных» клиентов. Однако следует учесть, что ипотечные кредиты являются одними из наиболее безопасных форм кредитов на мировом рынке. К тому же российские граждане, согласно официальным данным исследования, проведенного Банком России, стараются погасить их досрочно (заемщики до наступления сроков по договорам ипотечных жилищных кредитов погасили в 2006 г 16,3 млрд. руб, что составило 6,2% от объема выданных кредитов).

Почему же подобное «непопулярное» решение, к тому же противоречащее государственному курсу на развитие доступной ипотеки и понижение процентной ставки, Москоммерцбанк принял именно сейчас?

Сюрпризы иностранного рынка

Разъясняя свою позицию, Москоммерцбанк сослался на неблагоприятную конъюнктуру на международном долговом рынке, которую создал американский ипотечный кризис. А наши банки напрямую зависят от этого рынка, ведь отечественная ипотека живет в основном на западные деньги. Российские банки продают ипотечные пулы иностранным инвесторам или занимают деньги на выдачу кредитов под небольшой процент. Именно с этим связан феномен низких процентных ставок в американской валюте, в условиях падения курса доллара по отношению к рублю. Американские деньги до недавнего времени доставались российским банкам относительно дешево, чтобы они могли понижать ставки и поддерживать выгодные для клиентов валютные программы.

Между тем, с приходом кризиса, в США было подорвано доверие к ипотеке как к инструменту инвестирования. Раньше ипотека казалась самым надежным и потому не слишком прибыльным способом размещения средств. Сегодня Америка столкнулась с проблемой невозврата ипотечных кредитов, что сильно поколебало веру в ее надежность. Поэтому с увеличением рисков начала расти и процентная ставка. Вполне естественно, что Москоммерцбанк одним из первых обратил внимание на перемену отношения со стороны зарубежных инвесторов и кредиторов.

Эта перемена, вероятно, выразится в повышении ставок на средства, которые наши банки занимают на международном рынке для своих ипотечных программ. Кроме того, инвесторы будут заинтересованы в покупке ипотечных пулов, состоящих в основной массе из «прозрачных» кредитов, то есть подкрепленных некой гарантией платежеспособности заемщиков.

В целом на ситуацию в российской экономике это не оказывает особого влияния. Наша ипотека только развивается, количество ипотечных сделок по покупке недвижимости составляет около 10% от общего числа (в США примерно 90% сделок заключаются с привлечением ипотеки).

Однако многие игроки рынка недвижимости предсказывают, что через два-три года количество ипотечных сделок в общем объеме достигнет в России 50%. И вот тогда зависимость от западных денег в решении одной из ключевых государственных проблем, может оказаться драматичной. Самое время подумать, как от этой зависимости избавиться.

Ипотека и пенсионные деньги

По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, даже если не трогать стабилизационный фонд, у России достаточно денег для самостоятельного стимулирования ипотеки и борьбы за дальнейшее снижение процентных ставок. Одним из наиболее вероятных ипотечных спонсоров может выступить пенсионный фонд, располагающий весьма значительными средствами. Эти средства (формирующиеся, напомним, за счет отчислений граждан и организаций) в настоящее время вкладываются в ценные бумаги под минимальные проценты, то есть, по сути, кормят инфляцию.

Возможно, было бы целесообразнее вернуть часть этих средств «в народ», отдав их, например, банкам под небольшие проценты на выдачу дешевых ипотечных кредитов. От этого была бы польза и национальному жилищному проекту. Ипотечные банки, в свою очередь получили бы средства под низкий процент в своей стране, а не из-за рубежа. А российские граждане увидели бы реальную отдачу от ежемесячных отчислений государству. Ведь многие наши соотечественники не верят в достойную пенсию и ищут способы сами обеспечить свою старость (покупают, например, дополнительное жилье, чтобы сдать в аренду по достижении пенсионного возраста).

Прохладное отношение к пенсионному фонду выработалось у российских граждан не без оснований, и пустить «пенсионные» деньги для поддержания ипотеки уже сегодня — хороший способ поднять репутацию этого института.