Подмосковье: сколько построим столько и снесем

Как сообщил на недавней пресс-конференции руководитель стройкомплекса Московской области Евгений Серегин, количество жилья подлежащего немедленному сносу из-за аварийного состояния достигает 7 млн. кв.м. Пока по данным Е.Серегина, за полгода удалось решить проблемы только 578 семей, которые переехали в новые дома.

Учитывая, что в этом полугодии подмосковный стройкомплекс занял первое место по вводу жилья на территории России (11,1% от общего объема, по данным федеральной службы статистики), а за весь 2007 год в области планируется ввести около 6,7 млн. кв.м. жилья, количество запланированных к сносу площадей впечатляет. Фактически эта цифра сопоставима с годовым объемом строительства в Московской области.

Чьими силами же силами в Подмосковье будет сноситься ветхое и аварийное жилье и строиться новое? В Москве этим нередко занимаются коммерческие строительные компании, однако непонятно, сможет ли область задействовать коммерсантов в программе сноса.

Вероятнее всего, Подмосковью не стоит ждать очереди из строителей, желающих принять участие в подобных проектах. По мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru расселение ветхого жилого фонда становится экономически целесообразным, если рыночная цена одного кв. метра в этом месте составляет около $4-$5 тыс.

Фактически застройщик должен построить отдельный дом для переселенцев. Причем его площадь должна в 1,5-2 раза превышать сносимый им аварийный дом. Хотя Жилищный Кодекс сегодня позволяет дать новую квартиру «равнозначную» по общей площади прежней квартире, однако сложившаяся практика переселения в столице говорит о том, что семьям нанимателей предоставляют новое жилье по социальным нормам. И если семья из трех человек жила в неприватизированной однокомнатной квартире площадью 32 кв.м., то переселяют ее в квартиру площадью от 54 кв.м. (исходя из минимального норматива 18 кв.м. на человека). В ряде других случаев – когда квартира коммунальная, муж с женой в разводе или совершеннолетнему ребенку требуется отдельная комната: коэффициент может быть и выше.

Кроме того, застройщику могут поручить построить объекты инфраструктуры, благоустроить территорию. Нужно учитывать и возможные конфликты с жильцами, затягивание и без того нервного процесса переселения из-за вероятных судов. В итоге, себестоимость строительства «жилья для переселения» вырастает в разы. Для получения непосредственной прибыли, застройщик на выделенном участке может построить коммерческое жилье на продажу. В итоге, если обычный коммерческий дом окупается максимум через три года, то материальный эффект от проекта переселения проявится только через 5-7 лет.

При столичном дефиците земельных участков и высоких ценах на квартирные метры, эта схема работает, и застройщики соглашаются строить муниципальное жилье в обмен на ликвидные земельные участки и возможность дополнительно возвести коммерческий объект бизнес-класса.

Но в Подмосковье другая ситуация: стоимость квартир в два раза ниже, чем в столице, к тому же имеется ограничение по этажности, - 22-этажную высотку не построишь, разрешено возводить дома только до 17 этажа. Соответственно, — квартир получается меньше. Зато и свободных участков под застройку неизмеримо больше.

По московской схеме могут пойти ближайшие города Подмосковья, такие как Химки и Красногорск, или наиболее дорогие и обжитые — как Одинцово, где цены на квадратный метр подтягиваются к московским. А что делать среднему и дальнему Подмосковью? Скорее всего, местным властям придется расселять ветхие дома на бюджетные деньги, либо взамен предлагать коммерческим застройщикам более выгодные условия. Например, в качестве компенсации давать больше земли и соответственно – возможность больше построить на продажу.

Пойдут ли на такой шаг местные власти, сказать сложно. Ведь ликвидную землю можно продать на аукционе другим коммерческим застройщикам за живые деньги в бюджет. А это гораздо интереснее, чем заниматься проблемами жителей ветхих домов.