Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2007 года

Спешный переход рынка недвижимости Москвы с долларовых цен на рублевые в связи с изменением законодательства спутал всю статистику. Пересчеты из одной валюты в другую привели к тому, что у одних обозревателей средний уровень цен на стагнирующем рынке вдруг неожиданно подскочил, у других, наоборот, провалился еще больше, несмотря на последовательное снижение темпов ценовой коррекции. Для адекватного отражения реальной динамики рынка в этих условиях пришлось потрудиться больше обычного однако, похоже, что сейчас московский рынок недвижимости оказывается зависящим от доллара еще больше, чем ранее.

Как показывается статистика аналитического центра www.irn.ru, несмотря на формальное указание рублевых эквивалентов цен в рекламе, подавляющая часть участников рынка и клиентов в сфере недвижимости (около 94%) продолжают мыслить и считать в долларах (см. статью « Московская недвижимость остается долларовой»). Подобная двойственность подхода, похоже, всем на руку. В отношении динамики цен на недвижимость сейчас можно получить полностью противоположные результаты в зависимости от того, как считать. Это затрудняет выделение реального ценового тренда на рынке.

Так по данным www.irn.ru общегородской индекс стоимости жилья снизился за июль на 0,7% с 4095 до 4067 пунктов, причем большая часть этого снижения пришлась на начало месяца. Последние недели этот показатель теряет не более 0,1% в неделю, что приводит к выводу о завершении ценовой коррекции на московском рынке недвижимости и стабилизации цен. Однако может оказаться, что подобная стабилизация не более чем видимость.

За июль доллар потерял около 1%, как и за июнь. Поэтому рублевый индекс стоимости жилья за счет этого фактора продолжает уверенно идти вниз как ни в чем не бывало, теряя в месяц уже не доли, а полтора-два процента. А это уже довольно существенная коррекция, соответствующая примерно 20% годовых. Так на самом ли деле коррекция цен на квартиры в Москве остановилась, или же она просто спряталась за снижением курса доллара, что формально позволяет удерживать исходные суммы в долларах или у.е. на одном и том же уровне? Похоже, что однозначного ответа на этот вопрос нет.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в июле 2007 года >>

Так или иначе, статистика является не единственным показателем процессов, происходящих на рынке недвижимости. И если статистические данные неоднозначны или противоречивы, как уже неоднократно бывало, то следует прибегать к иным аргументам. И в нынешних условиях на первый план выходят следующие обстоятельства. По мнению специалистов www.irn.ru, стагнация на московском рынке недвижимости продолжается уже достаточно долго, и если бы существовали реальные предпосылки для более существенного снижения цен на квартиры, то оно уже бы произошло. Однако нынешняя экономическая ситуация, рост доходов и накоплений населения (особенно в Москве), а также доступность ипотеки не позволяют жилью подешеветь существенно.

С другой стороны, по мере протекания стагнации продолжает накапливаться отложенный спрос. Это люди, которые планируют приобретение жилья и обладают для этого средствами (пусть даже и за счет ипотеки). Пока они занимают выжидательную позицию, надеясь на дальнее снижение цен и большие скидки, однако как показывает практика, подобное состояние не может сохраняться долго. По мнению сотрудников www.irn.ru постепенная активизация рынка может наступить с окончанием лета и началом более активного осеннего сезона, о чем можно будет более определенно судить по итогам августа.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>