Прогнозы множатся, а цены не растут

В отчете, посвященном состоянию рынка недвижимости, «Ренессанс Капитал» фиксирует, что в нынешнем году недвижимость в России и в Москве подорожает на 12,2% и 9,7% соответственно. Примерно такими же темпами жилая недвижимость будет дорожать вплоть до 2010г.

«Невозможна стабилизация рынка в условиях хронической нехватки жилья», — поясняет аналитик «Ренессанс Капитал» Алексей Языков. Он замечает, что на одного жителя РФ приходится 21 кв.м. жилья. В Европе этот показатель составляет 29 кв.м. Чтобы достичь такого уровня, Россия должна построить около 1 млрд. кв.м. жилья. А это примерно пять таких городов, как Москва. На что при нынешних темпах строительства понадобится 20 лет.

Но государство больше стимулирует не предложение жилья, а спрос, внедряя ипотеку, рассказывает Алексей Языков. По данным «Ренессанс Капитал», в 2006 г. ипотечный рынок вырос в 4,8 раза, и на него пришлось 15% покупок нового жилья. Если прогнозы инвестбанка оправдаются, то к 2010 г. эта доля увеличится до 65%.

Специалисты аналитического центра www.irn.ru в свою очередь полагают, что ценовая коррекция вниз столичной недвижимости подошла к концу. Скорее всего, стоимость жилья зафиксируется на достигнутом уровне. К осени можно ожидать оживления на рынке, но оно будет выражено не в повышении цен, а в притоке потенциальных покупателей и возвращении спроса на нормальный уровень.

Сегодня многие люди ждут дальнейшего развития событий и не торопятся заключать сделки по приобретению жилья. Вспомним, что стагнация 2004 года длилась 8-9 месяцев, и если исходить из этих аналогий, то и нынешняя тоже должна сойти на нет к концу лета.

Надо учитывать, что цены на московские квартиры зафиксировались еще с начала этого года, а с марта началась коррекция вниз. Поэтому, если стоимость квартир и могла бы существенно снизиться, – это бы уже произошло. Например, в 1998 году реальное снижение цен произошло через полгода после кризиса. Сейчас с момента начала стагнации прошло более полугода, и нет оснований считать, что может произойти более глубокий провал.

Особую обеспокоенность специалистов «Ренессанс Капитал» вызывают цены на жилье в Москве. Ведь, несмотря на стагнацию, средняя семья в столице пока не может позволить себе купить жилье даже с помощью ипотеки. «Если до 2006 г. рост цен на недвижимость коррелировался с ростом доходов населения, то в прошлом году рост доходов значительно отстал от цен, — замечает Алексей Языков. - Но спрос никуда не делся, он всего лишь отложен».

На фоне этого утверждения становится не совсем понятно почему московское жилье должно подорожать до конца года на 9,7%. С одной стороны, цены постепенно стабилизировались и рынок ждет возвращение спроса, с другой стороны средний класс до сих пор не может себе позволить покупку жилья даже с помощью ипотеки. Поэтому ждать ажиотажного спроса в 2007 году несколько опрометчиво. Покупатели еще не до конца отошли от прошлогоднего скачка стоимости жилья и не готовы к новым ценовым гонкам.

Если же смотреть на ситуацию в целом, можно предположить, что в 2008 году московский рынок полностью придет к своему обычному состоянию. Вернутся покупатели жилья, закончится ценовая коррекция, стоимость кв. метров стабилизируется на достигнутом уровне. В этом случае цены на недвижимость станут незначительно подрастать на уровне инфляции, что по прогнозам Минэкономразвития составит в 2008 году 6%-7%.

Поэтому в долгосрочной перспективе прогноз «Ренессанс Капитал» достаточно верен, но говорить о том, что цены на жилье пойдут вверх уже в этом году   не совсем корректно. Период ажиотажного роста позади, и определенный ценовой рубеж на данный отрезок времени достигнут. Рынок недвижимости в силу своей инертности не предрасположен к сиюминутным скачкам цен, особенно, когда основная масса покупателей не может позволить себе приобрести жилье даже через ипотеку.