Обзор московского рынка недвижимости по итогам марта 2007 года

В течение марта цены на недвижимость в Москве продолжили пребывать в колебательном режиме. Если в конце февраля – начале марта средний уровень стоимости жилья немного подрос, отыграв коррекцию декабря-января, то во второй половине марта цены вновь поползли вниз. В итоге за месяц средний уровень цен на квартиры практически не изменился, как неизменной осталась и неопределенность с дальнейшим трендом стоимости столичного квадратного метра.

По данным аналитического центра www.irn.ru средняя стоимость жилья в Москве в марте составила 4218$ за квадратный метр, что всего лишь на 8$ отличается от февральского значения. Принимая во внимание неизбежные статистические погрешности расчетов, правильнее было бы говорить о том, что цены, по-прежнему, продолжают топтаться на месте. Как видно на основе сервиса «Оценка квартир в Москве в режиме онлайн» в плюсе остаются в основном дорогие квартиры в хороших домах и престижных районах, а более дешевое и низкокачественное жилье уходит в минус.

С другой стороны, отсутствие возобновления роста цен хотя бы на уровне инфляции (около 1% в месяц) с началом более активного весеннего сезона, а также в условиях ослабления доллара, позволяет сделать дополнительные выводы. Совершенно очевидно, что мы имеем дело не с сезонным зимним затишьем рынка, а с существенной стагнацией, наступившей после рекордного ценового скачка в 2005-2006 годах. В этих условиях рынку потребуется более продолжительное время для восстановления активности, чем несколько месяцев, прошедших с конца осени прошлого года. Более того, постепенное сползание индекса стоимости жилья вниз во второй половине марта служит дополнительным указанием на то, что стагнация может оказаться продолжительной.

Рейтинги округов и районов г. Москвы в марте 2007 года >>

Если исходить из аналогий со стагнацией 2004 года, то период нынешней низкой активности московского рынка недвижимости и коррекции цен на жилье, как и тогда, может продлиться 8-9 месяцев, то есть до середины лета или начала осени этого года. С другой стороны, нынешний рынок является несколько иным, чем в 2004 году. С одной стороны, величина ценового скачка, предшествовавшего стагнации, на этот раз была заметно больше, чем тогда, а также нынешние цены в абсолютном выражении также существенно выше. Из этого можно сделать вывод, что продолжительность периода стагнации и величина коррекции цен на этот раз могут оказаться больше.

С другой стороны, в нынешних условия рынок поддерживает «ипотечная подушка» - существенный дополнительный спрос, подкрепленный заемными средствами, который и стал одной из главных причин рекордного взлета цен. Более того, по мнению сотрудников аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», остановка роста цен на квартиры в Москве осенью прошлого года произошла именно тогда, когда основная часть среднего класса оказалась неспособной приобрести жилье даже с помощью ипотеки. А значит, даже незначительная коррекция цен на жилье (порядка 5%-10%), а также рост накоплений потенциальных покупателей и улучшение условий по кредитам позволят людям вновь включиться в квартирный марафон, что может привести к постепенной активизации рынка.

В нынешних условиях пока не ясно, какие из факторов окажутся более сильными и перевесят чашу весов в свою сторону. По мнению специалистов www.irn.ru постепенную активизацию столичного рынка недвижимости наиболее вероятно ожидать во второй половине лета или осенью, вряд ли ранее. В течение этого времени постепенное сползание цен вниз, особенно на низкокачественное жилье, или же колебательный характер их динамики, скорее всего, сохранятся. Более определенно об этом можно будет судить с появлением сколько-нибудь заметных тенденций на рынке.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>