Снижение ключевой ставки, даже если оно и начнется в обозримой перспективе, будет медленным и осторожным. При этом ипотечному рынку потребуется время для восстановления, и он уже вряд ли будет прежним: массовые околонулевые ставки и супернизкий первоначальный взнос остались в прошлом.
Контуры будущего «кредитного ренессанса» описал заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков. По его прогнозу, даже в случае плавного снижения ключевой ставки в конце этого года разворота тренда от сберегательной к потребительской модели в розничном сегменте можно ждать не ранее второго полугодия 2026 года.
«Даже при смягчении монетарной политики возврат к исторически низким ставкам начала 2020-х и доступному кредитованию для широкого круга заемщиков в ближайшие несколько лет маловероятен. Рынку потребуется время на восстановление, а учитывая опыт рекордно долгого периода высокой ключевой ставки, в будущем банки будут более взвешенно подходить к выдаче "дешевых" кредитов на большой срок», - сказал Георгий Горшков, слова которого приводятся в сообщении пресс-службы банка.
В том числе поэтому долгожданное снижение ключевой ставки, даже если оно и случится, не разморозит спрос на рынке жилья, отмечал ранее руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко. Во-первых, снижение с большой долей вероятности будет медленным, а пока ключевая ставка не опустится ниже 10% депозиты все еще будут оставаться более привлекательными для людей, нежели недвижимость. Во-вторых, может сработать психологический фактор: когда ставки повышают, есть риск, что они станут еще выше, и люди бросаются брать кредит даже под высокий процент, а когда снижают, напротив, продолжают ждать их еще бОльшего падения. См. «Начало снижения ключевой ставки может не разморозить, а, напротив, подморозить рынок недвижимости».
Впрочем, в низкие ставки в обозримой перспективе эксперт не верит. По его словам, Россия, как и мир в целом, находится в зоне турбулентности. Поэтому в ближайшие годы с завидной регулярностью будут происходить не одни, так другие форс-мажоры. «Мы не можем знать и предсказать прилетит ли черный лебедь или серый и когда именно, но можно с большой уверенностью сказать, что точно что-то прилетит. Следовательно, властям нужно будет как-то на это реагировать и купировать эти форс-мажоры, скорее всего, выделением все новых бюджетов на различную поддержку пострадавших секторов, что в свою очередь будет провоцировать инфляцию. А Центробанк будет вынужден поддерживать ключевую ставку высокой, чтобы сдерживать излишнюю ликвидность», - считает Олег Репченко.
Поэтому, по мнению эксперта, эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки – всерьез и надолго. И даже если снижение ставок все же начнется в обозримом будущем, то вряд ли оно будет быстрым и сильным.
Кроме того, нужно быть готовым к тому, что после снижения ключевой ставки новый ипотечный рынок будет отличаться от реалий последних лет — с бОльшим вниманием к долговой нагрузке заемщиков и более высокими требованиями к первому взносу, отметил также Георгий Горшков из ВТБ. А низкий первоначальный взнос, по его словам, станет «экзотикой».
Согласно мировой практике, по словам руководителя IRN.RU Олега Репченко, классический низкорискованный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 30% от стоимости квартиры – он позволяет заемщику доказать свою состоятельность, способность копить, зарабатывать, а банкам – снизить риски на случай, если ипотечник не сможет выплачивать кредит (ситуации, когда цены на недвижимость падают больше, чем на треть – редкость в мировой практике, так что даже в случае кризиса тридцатипроцентный размер первого взноса позволит квартиру реализовать и закрыть обязательства перед банком). Поэтому возврат к 30-процентному или около того размеру начального взноса — это правильный тренд, считает эксперт.