Несмотря на заградительно высокие ставки по ипотеке рынок недвижимости сегодня скорее жив, чем мертв. Но спрос на вторичном рынке жилья не только в Московском регионе, но и в стране в целом обеспечивают в основном недорогие сегменты, в то время как, например, переоцененный бизнес-класс с претензией на элитное жилье висит мертвым грузом в экспозиции и становится главным претендентом на снижение цен, считают эксперты Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Так, по данным Росреестра по Москве за февраль (актуальных данных за март пока нет), число сделок на вторичном рынке столицы по сравнению с предыдущим январем выросло практически на треть. Но продажи, по данным экспертов www.irn.ru, обеспечивают в основном бюджетные ценовые сегменты, что видно по динамке движения цен: наиболее устойчивы они в сегментах, где как раз есть спрос.
А в лидерах роста цен по итогам первого квартала 2025 г. оказались как раз традиционно бюджетные районы «старой» Москвы за МКАД, а также «народные» Восточный и Северный округа. Выше рынка прибавили квартиры, например, в Южном Бутово (+3,1%), Жулебино (+2,9%), Митино (+2,9%). При этом популярностью пользуются, опять же, более доступные панельки и советские кирпичные дома, в то время как на дорогой современный монолит-кирпич претендентов меньше, соответственно, и цены на такие дома в статистике www.irn.ru показывают «минус». Как и дорогие районы в престижных Центральном и Западном округах: например, рядом с метро «Пролетарская» и «Профсоюзная» квартиры подешевели на 1,9%, у «Таганской» - на 1,7%. Таким образом, спрос сегодня сконцентрирован в бюджетных ценовых сегментах. См. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го квартала 2025 года.
Аналогичные данные публикуют и риелторы. Так, по подсчетам «ИНКОМ-Недвижимость», база объектов на вторичном рынке Москвы на 80% состоит из балласта – то есть, квартир, на которые в принципе нет спроса и которые давно висят в рекламе. По наблюдениям экспертов www.irn.ru, в числе таких объектов весомую долю занимает, в том числе, и переоцененное дорогое жилье. А жизнь и позитивная динамика есть в основном в небольшой части рынка – наиболее доступной с точки зрения цены. Причем такая ситуация свойственна сегодня, по всей видимости, не только Москве.
Так, по данным компании «Этажи», которые опубликовали «Известия», в целом по стране разница между средней стоимостью квадратного метра вторичного жилья и реальной ценой продажи достигла рекордных 31,1%. Это также говорит о том, что на фоне высоких ипотечных ставок по рыночной ипотеке спрос сместился в сторону квартир с наиболее дешевой стоимостью квадратного метра.
Но, вероятно, ошибочно полагать, что 31% – это величина скидки, отмечают эксперты www.irn.ru, хотя, безусловно, доля дисконта в цене реализации тоже есть. Этот разрыв в статистике в целом по рынку как раз говорит о том, что продаются квартиры в основном нижнего ценового диапазона.
«Такая ситуация закономерна, так было во время всех кризисных периодов: цены на жилье перегреты, ипотека недоступна большинству покупателей квартир и самый дешевый сегмент – это как раз то, на что у людей хватает денег. А переоцененное дорогое жилье с ценами выше среднего «зависает» на рынке. Особенно это касается так называемого бизнес-класса с претензией на элитку и, соответственно, с завышенным ценником – не самого нового жилья в неудобных районах центра. И этот сегмент – главный претендент на снижение цен. Если в среднем по рынку цены на вторичку могут сползти процентов на 10, то в наиболее доступном сегменте, где спрос есть – процентов на 3-5% в виде дисконта, а в переоцененном бизнес-классе может потребоваться дисконт и до 20–30% и больше для того, чтобы стоимость такого жилья реально соответствовала рынку. Но продавцы зачастую морально к этому не готовы, поэтому такое предложение годами и висит в экспозиции», – комментирует руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.