Покупательская активность на рынке жилой недвижимости может сократиться из-за низкой рождаемости в 90-е годы, что приведет к падению продаж и затовариванию рынка в ближайшие 10 лет, считает руководитель аналитического центра PARUS Asset Management Елена Михайлова.
Как отмечают в PARUS Asset Management, в 2010 годы жилые девелоперы развивали свой бизнес благодаря нескольким факторам: благоприятной ситуации на внешних рынках, росту реальных доходов населения, увеличенному спросу на ипотеку и стабильной демографической ситуации. Основной портрет покупателя включал представителей поколения X, для которых жилищный вопрос был важен наряду с семейными ценностями. Это составляет 23% населения, или 34 млн человек.
Повышенный спрос наблюдался на жилье эконом-класса на окраинах и небольшие по площади лоты. Это привело к диспропорции в территориальном развитии и переизбытку маленьких квартир, доля которых сейчас превышает 50% предложения. Однако ситуация начинает значительно меняться, считают в PARUS Asset Management: прежде всего из-за неопределенной экономической обстановки и демографического кризиса — на рынок выходят представители поколения Y - самое малочисленное поколение (не более 16 % от всего населения), которое демонстрирует совершенно иные поведенческие паттерны. Например, квартира как собственность для них перестает быть главной финансовой целью; эти клиенты предпочитают аренду, что связано с развитием экономики совместного потребления. Семья и рождение детей не являются приоритетом в молодом возрасте для данного поколения и откладываю на более поздний период после 30 лет. В отличие от своих родителей, покупатели поколения Y предпочитают жить ближе к центру и не в студиях.
По прогнозам в PARUS Asset Management, к 2030 году население России сократится минимум на 1 млн человек. Уже сейчас на рынке жилой недвижимости наблюдается дисбаланс спроса и предложения. Девелоперы продолжают строить 100-110 млн кв. м жилья в год, но кто будет его покупать? В ближайшие 10-15 лет рынок будут определять демографические факторы, так как поколение Y не сможет обеспечить растущий спрос.
По мнению руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олега Репченко, действительно, в масштабах страны такая проблема есть. Но московскому региону затоваривание и не востребованность жилья не грозят – недостаток собственного сброса будет восполняться мигрантами.
«Действительно, если в московской семье один ребенок, то в его руках с течением времени может оказаться несколько наследственных квартир в старом фонде – от родителей, бабушек и дедушек, например. И это, на самом деле, гипотетически могло бы привести к затовариванию, если бы не активная миграция в столичный регион, которая будет замещать спрос на старый жилой фонд. Такие объекты будут вымываться с рынка как раз благодаря приезжим из регионов, которые все равно будут стремиться в столичные города.
И здесь может возникнуть другая проблема – некая геттотизация ряда столичных районов. Дело в том, что сокращение коренного населения в Москве и Санкт-Петербурге и активная миграция может в теории привести к тому, что не самые благоприятные локации на окраинах с обилием промзон, например, некоторые районы юго-востока, застроенные старой советской панелью, будут притягивать спрос мигрантов из Средней Азии, что впоследствии может привести к образованию неблагополучных районов».