Вторичка становится бенефициаром перегретого рынка новостроек

Развитие ситуации на московском рынке недвижимости становится все более интересным. Так по данным аналитического центра www.irn.ru за февраль цены на готовое жилье в столице прибавили еще 0,5% и составили 274,8 тысяч рублей за квадратный метр в среднем. Примечательно, что весь 2024 год стоимость жилья топталась на месте, прибавив по итогам года всего 0,8% и потеряв 8,7% реальной стоимости на фоне инфляции.

В качестве причин пусть и незначительного удорожания готового жилья можно отметить следующие. Прежде всего, вторичка выглядит более привлекательной по цене по сравнению с перегретыми новостройками, средняя стоимость которых составляет порядка 400 тысяч рублей за метр и более (если учитывать более дорогие сегменты: премиум, делюкс и т.п.) И если в прошлые годы новостройки привлекали массовой льготной ипотекой и иными маркетинговыми схемами от застройщиков, чего нет на вторичке, то с 2025 года ситуация изменилась. Во-первых, вступил в действие ипотечный стандарт от ЦБ, запрещающий «схематозы» застройщиков, которые нередко не несут реальной выгоды, а лишь вводят покупателей в заблуждение. Во-вторых, ЦБ собирается также пресечь распространение рассрочек. А также люди все больше начинают понимать риски покупки строящего жилья, особенно на котлованах.

В результате вторичка становится, по сути, главным бенефициаром перегретых цен в новостройках, снижать которые застройщики упорно не собираются. Это обстоятельство хорошо видно на фоне динамики цен по сегментам – прирост февраля, как и ранее января, сформирован в основном самым бюджетным жильем. Так в наибольшем плюсе в феврале оказались все пятиэтажки и иной старый жилой фонд, как панельный, так и кирпичный, а также вся советская панель. При этом современный монолит-кирпич почти не вырос в цене.

Аналогичная картина и по географии – лидируют по приросту цен районы старой Москвы за МКАД, а также в основном бюджетные округа: Восточный, Южный, Северо-восточный. При этом как Центральный округ, так и престижный и дорогой Запад и Юго-Запад в конце рейтинга.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Все это не означает, что люди хотят жить в старых домах, а не в современных новостройках. Скорее, это говорит лишь о том, что на сегодняшнем рынке главным фактором является цена. Более того, при практически полном отсутствии ипотеки на вторичке нет возможности подзанять еще, чтобы купить жилье получше и приходится ориентироваться на те деньги, которые есть.

Несмотря на некоторое увеличение средних цен на московской вторичке за минувшие 2 месяца наступившего года есть районы, которые находятся в минусе – рынок мозаичен и о масштабном подорожании речь не идет. К примеру, специалисты IRN.RU составили ТОП-10 районов «старой» Москвы с наиболее подешевевшей за год вторичкой.

При этом московская вторичка демонстрирует уникальный факт – рынок способен прекрасно существовать вообще без ипотеки! Когда ипотека пришла в нашу страну в 2000х то многие рассматривали ее как панацею для достижения доступности жилья, но все вышло полностью наоборот. За счет появления кредитного плеча лишь надулся пузырь – жилье подорожало тогда в несколько раз пока все не закончилось кризисом 2008 года. В среде специалистов тогда возник афоризм: доступная ипотека сделала недоступным жилье.

В 2020 году мы снова наступили на эти же «грабли» – с введением массовой льготной ипотеки на рынке вновь надулся пузырь. Теперь для его сдутия, как и для охлаждения других отраслей экономики и кредитования целом, что можно объединить единым термином «высокая инфляция», ставки должны оставаться высокими довольно долго. И как бы парадоксально это не прозвучало, но при высокой инфляции общий тренд таков – недвижимость должна дешеветь и немаловажно узнать почему.