Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам февраля 2025 года

Развитие ситуации на московском рынке недвижимости становится все более интересным. Так по данным аналитического центра www.irn.ru за февраль цены на готовое жилье в столице прибавили еще 0,5% и составили 274,8 тысяч рублей за квадратный метр в среднем. Примечательно, что весь 2024 год стоимость жилья топталась на месте, прибавив по итогам года всего 0,8% и потеряв 8,7% реальной стоимости на фоне инфляции.

В качестве причин пусть и незначительного удорожания готового жилья можно отметить следующие. Прежде всего, вторичка выглядит более привлекательной по цене по сравнению с перегретыми новостройками, средняя стоимость которых составляет порядка 400 тысяч рублей за метр и более (если учитывать более дорогие сегменты: премиум, делюкс и т.п.) И если в прошлые годы новостройки привлекали массовой льготной ипотекой и иными маркетинговыми схемами от застройщиков, чего нет на вторичке, то с 2025 года ситуация изменилась. Во-первых, вступил в действие ипотечный стандарт от ЦБ, запрещающий «схематозы» застройщиков, которые нередко не несут реальной выгоды, а лишь вводят покупателей в заблуждение. Во-вторых, ЦБ собирается также пресечь распространение рассрочек. А также люди все больше начинают понимать риски покупки строящего жилья, особенно на котлованах.

В результате вторичка становится, по сути, главным бенефициаром перегретых цен в новостройках, снижать которые застройщики упорно не собираются. Это обстоятельство хорошо видно на фоне динамики цен по сегментам – прирост февраля, как и ранее января, сформирован в основном самым бюджетным жильем. Так в наибольшем плюсе в феврале оказались все пятиэтажки и иной старый жилой фонд, как панельный, так и кирпичный, а также вся советская панель. При этом современный монолит-кирпич почти не вырос в цене.

Аналогичная картина и по географии – лидируют по приросту цен районы старой Москвы за МКАД, а также в основном бюджетные округа: Восточный, Южный, Северо-восточный. При этом как Центральный округ, так и престижный и дорогой Запад и Юго-Запад в конце рейтинга.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Все это не означает, что люди хотят жить в старых домах, а не в современных новостройках. Скорее, это говорит лишь о том, что на сегодняшнем рынке главным фактором является цена. Более того, при практически полном отсутствии ипотеки на вторичке нет возможности подзанять еще, чтобы купить жилье получше и приходится ориентироваться на те деньги, которые есть.

Несмотря на некоторое увеличение средних цен на московской вторичке за минувшие 2 месяца наступившего года есть районы, которые находятся в минусе – рынок мозаичен и о масштабном подорожании речь не идет. К примеру, специалисты IRN.RU составили ТОП-10 районов «старой» Москвы с наиболее подешевевшей за год вторичкой.

При этом московская вторичка демонстрирует уникальный факт – рынок способен прекрасно существовать вообще без ипотеки! Когда ипотека пришла в нашу страну в 2000х то многие рассматривали ее как панацею для достижения доступности жилья, но все вышло полностью наоборот. За счет появления кредитного плеча лишь надулся пузырь – жилье подорожало тогда в несколько раз пока все не закончилось кризисом 2008 года. В среде специалистов тогда возник афоризм: доступная ипотека сделала недоступным жилье.

В 2020 году мы снова наступили на эти же «грабли» – с введением массовой льготной ипотеки на рынке вновь надулся пузырь. Теперь для его сдутия, как и для охлаждения других отраслей экономики и кредитования целом, что можно объединить единым термином «высокая инфляция», ставки должны оставаться высокими довольно долго. И как бы парадоксально это не прозвучало, но при высокой инфляции общий тренд таков – недвижимость должна дешеветь и немаловажно узнать почему.