Банк России обсуждает с профильными ведомствами возможное регулирование рассрочек от застройщиков, сообщает РБК со ссылкой на представителя регулятора. По мнению ЦБ, рост продаж квартир в рассрочку несет риски и для покупателей, и для продавцов. Внимание Центробанка к рассрочкам закономерно, отмечают эксперты www.irn.ru: по всем параметрам рассрочки являются более рискованными чем обычная ипотека, фактически их можно назвать квази-ипотекой. Более того, если ипотека контролируется государством в лице ЦБ и на нее распространяется ипотечный стандарт, то рассрочки представляют собой айсберг непонятного размера и консистенции, стихийно возникший на рынке буквально за несколько месяцев.
По мнению регулятора, основных рисков, связанных с рассрочками на рынке новостроек, три. Первый – скрытый рост долговой нагрузки покупателей, ведь задолженность человека перед застройщиком не передается в бюро кредитных историй. «Это может привести к неправильной оценке долговой нагрузки человека и даже его дефолту при выдаче кредитов», – считают в ЦБ.
Второй риск — непрозрачность правил продажи объекта, и третий – ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.
«При расширении практики продаж жилья в рассрочку может потребоваться регулирование, мы это обсуждаем с заинтересованными ведомствами. Наша цель – учет долговой нагрузки человека и ограничение связанных с этим рисков, а также понятность и прозрачность условий рассрочки для покупателя, включая отсутствие скрытых переплат и комиссий», – цитирует представителя Центробанка РБК.
Ранее www.irn.ru также обращал внимание на проблему роста доли рассрочек на рынке жилья. Если в конце прошлого года участники рынка оценивали долю таких сделок в среднем в 30 – 40%, то сейчас она достигла уже половины, а по оценкам некоторых экспертов может достигать 60 – 70% в зависимости от проекта.
При этом сделки с рассрочками нельзя считать полноценными продажами: покупатель вносит относительно небольшой аванс, нередко 5-10-20% от цены квартиры, обязуясь остальное выплатить позже. И если в прежние годы рассрочки тоже были, правда в относительно небольшом объеме и распространялись они обычно на умеренный срок в пределах года, то сейчас рассрочки растянулись на срок до 5 лет, а иногда и более. Вот и получается, что вся эта схема по сути уже не покупка квартиры, а скорее ее резервирование, то есть «квазипродажа», а не полноценная продажа.
Здесь следует отметить, что рассрочки принципиально отличаются от ипотеки. При ипотеке покупатель тоже вносит только первоначальный взнос, но важно, что всю остальную сумму за него добавляет банк, выдавая ипотечный кредит. В результате застройщик получает всю сумму за квартиру сразу, а риски на случай возникших проблем у заемщика берут на себя банки. Но в случае с рассрочкой все риски, связанные с неоплатой квартиры, остаются у застройщика. Подробнее о них мы рассказывали в материале «Рассрочки на рынке новостроек – это мина замедленного действия».