За последний год площадь квартир в новостройках Москвы снизилась во всех сегментах за исключением жилых комплексов премиум-класса, подсчитали в Домклик.
Специалисты Домклик проанализировали более 110 тыс. объявлений на своей витрине о продаже квартир в новостройках Москвы, актуальных на начало февраля 2025 года и сравнили их с данными февраля 2024-го. В расчет принимались объявления, в которых был указан сегмент жилья (эконом, комфорт, бизнес или премиум класс). На основе данных в объявлениях специалисты рассчитали медианную площадь квартиры в разрезе класса жилья.
В итоге, наибольшее сокращение площади отмечается у квартир бизнес-класса — на 14% до 50 кв. м. В сегменте комфорт-класса снижение составило 12% (до 43 кв. м), а в эконом-классе — на 9% (до 38 кв. м). Единственной категорией жилья, где площадь увеличилась, хотя и незначительно (на 1%), стали квартиры премиум-класса. Средняя площадь таких квартир достигает 74 кв. м.
При этом, несмотря на изменения в размерах, количество комнат в квартирах осталось прежним по сравнению с февралем 2024 года, отмечают в Домклик: во всех классах, кроме эконом-сегмента, по-прежнему преобладают двухкомнатные квартиры.
Динамика площади квартир в зависимости от сегмента жилья в Москве
| Сегмент | Медианная площадь квартиры, кв. м, 2024 | Медианная площадь квартиры, кв. м, 2025 | Динамика |
|---|---|---|---|
| Эконом | 41,6 | 38,0 | -9% |
| Комфорт | 49,0 | 43,3 | -12% |
| Бизнес | 57,0 | 49,3 | -14% |
| Элитное | 73,3 | 73,7 | +1% |
Источник: данные Домклик
Таким образом, сегодня средние площади квартир в московских новостройках уже даже меньше, чем были в хрущевских пятиэтажках, отмечает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Все мы помним, как несколько поколений граждан хаяли тогдашнюю застройку за эти маленькие «клетушки», а сегодня мы вернулись к такому же формату жилья, а то и более скромному по площади – это не есть хорошо, и назвать такое жилье комфортным никак нельзя.
Вся эта история очень напоминает известную басню про семь шапок из одной овцы, когда скупой богач попросил портного сшить из одной овечьей шкуры сразу семь шапок. Портной выполнил заказ, но шапки оказались крохотными, которые и на нос-то не налезут. И сегодня действия застройщиков напоминают поведение персонажей этой басни.
Почему застройщики уменьшают площадь квартир? Очевидно, чтобы повышать цену метра и, соответственно, увеличивать прибыль. Но при этом чтобы финальная цена квартиры оставалась более-менее приемлемой для покупателя, пусть такая «квартира» и превращается в нору для хоббитов. В итоге, если раньше, скажем, за 10 миллионов рублей в Москве можно было купить полноценную двушку метров 50, то сейчас это будет скромная однушка или даже студия площадью 20-30 кв.м. То есть застройщики зарабатывают больше, а люди получают «мизерные шапочки».
Еще одна существенная причина уменьшения площади квартир – желание застройщиков остаться в рамках лимитов по льготным ипотечным программам: как раз после запуска льготной ипотеки в 2020 году начался бум малогабаритного строительства. И здесь, в общем-то, кроется главный парадокс, который состоит в следующем. Сегодня из льготных программ в Москве осталась только семейная ипотека, купить с использованием которой (с учетом лимита на размер кредита) можно разве что студию или однушку, которые совсем не подходят для проживания семьи даже с одним ребенком, не говоря уже о 2-3 детях.
Таким образом, назревает явный конфликт интересов застройщиков и государства, которое ставит перед собой важную задачу выправления демографии. Причем все меры властей направлены на то, чтобы в каждой семье был не один ребенок, а минимум два и даже больше детей. Как раз поэтому продолжается финансирование семейной ипотеки, индексируется материнский капитал, причем за последующих детей его размер возрастает, и так далее. Но рынок жилья может предложить семьям по относительно адекватной на сегодняшний день цене только мини-квартиры, которые никак нельзя назвать пригодными для семейного проживания.
Поэтому власти уже принимают меры для борьбы с такими «квартирками для хоббитов»: вначале в Москве, а потом и в Московской области ввели запрет на строительство квартир меньше 28 кв. метров. Тем не менее, пока дефицита маленьких квартир не наблюдается, а объемы такого строительства только растут, средняя площадь квартир продолжит сокращаться. И в перспективе трех-пяти лет и более такие мини-квартиры рискуют стать неликвидом, когда произойдет затоваривание ими рынка, потому что для жизни большинству семей нужно жилье нормальной площади.