В нынешних условиях заградительной ипотеки, сильного ограничения льготных программ и борьбы Центробанка с различными «схематозами» продажи новостроек стагнируют и на рынке все чаще говорят о возможном сокращении объемов строительства. Более того, некоторые девелоперы уже заявили о переносе сроков запуска новых проектов. Но такие «пугалки» от застройщиков, не желающих снижать раздувшиеся за период ажиотажа цены, были во все кризисы. В то же время, данные властей о запуске новых проектов комплексного развития территорий (КРТ) говорят о том, что в ближайшие годы снижение объемов предложения рынку жилья не грозит, отмечают эксперты www.irn.ru. Дело в том, что «притормозить» застройщики могут только те проекты, которые выйдут на рынок в условном «завтра», а продаваться они будут «послезавтра». То есть ожидать сокращения объемов строительства если и можно, то только в среднесрочной перспективе, то есть как раз года через два, но вряд ли раньше.
Сегодня же на рынке в основном продаются и продолжают выходить те проекты, площадки под которые застройщики приобретали в ажиотажные 2020-2023 годы, когда всем казалось, что «деревья вырастут до небес». И, соответственно, все эти объекты застройщикам придется достраивать и продавать несмотря ни на что. Дело в том, что любой недострой – это множество неприятных проблем для застройщика, от конфликтов с городскими властями и банками до обманутых дольщиков, за которых будет вынуждено вступиться государство в лице правоохранительных органов. Поэтому застройщику выгоднее достроить дома даже себе в убыток, чем столкнуться со всеми этими проблемами.
Также следует отметить, что сегодня все больше жилья возводится в рамках механизма комплексного освоения территорий, где девелоперы находятся в более жестких рамках, чем при строительстве отдельно взятого ЖК. В случае с КРТ сложнее построить часть, скажем одну очередь, а остальное отложить на неопределенный срок: здесь все взаимосвязано, в том числе, со строительством социальной, коммерческой, транспортной инфраструктуры и т.д. Плюс проекты комплексного развития сами по себе более масштабные и длительные.
А как ранее анонсировал градостроительный комплекс Москвы, более 63 гектаров планируется реорганизовать в Москве только в рамках 11 проектов решений о комплексном развитии территорий (КРТ), опубликованных в декабре прошлого года. Там запланировано строительство современного жилья и инфраструктуры. Объем строительства на данных участках оценивается в 1,4 млн кв. метров.
Похожая картина в части КРТ и по всей стране. Как сообщил ранее кабмин, в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ) в 77 российских регионах в стадии реализации находится 866 проектов площадью 19,6 тыс. га. Общий градостроительный потенциал проектов КРТ в стадии реализации составляет 139,7 млн кв. м недвижимости, из которых 101,9 млн кв. м приходится на жилые площади. При этом подбор площадок продолжается: в проработке находится 1 429 территорий общей площадью 35,7 тыс. га. Градпотенциал этих площадок достигает 252,3 млн кв. м, из них 182,6 млн кв. м жилья.
Плюс не будем забывать о задаче, поставленной президентом РФ Владимиром Путиным: обеспечить россиян жильем площадью не менее 33 кв. м на человека к 2030 году.
Проще говоря, у застройщиков просто нет возможности перестать строить. Как минимум в ближайшие год-два объем строительства и, соответственно, предложения на рынке новостроек будет оставаться большим и ожидать существенного снижения объемов не следует. Поэтому, если период высоких ставок будет затягиваться, то у застройщиков не останется другого выхода, кроме как корректировать ценники в сторону снижения. По всей вероятности, девелоперам придется мириться с снижением маржинальности бизнеса по сравнению с тучными годами расцвета льготных ипотечных программ.
Впрочем, это нормальная практика во всех сферах бизнеса. Рынки цикличны и не бывает так, что цены и прибыль всегда только растут. Показательный пример – цикличный нефтяной рынок: бывает нефть по 100$ с лишним, и у нефтедобытчиков возникает сверхприбыль, а бывает нефть по 20-30$ и ниже, когда они могут работать даже в убыток для сохранения доли на рынке. Сейчас со строительным рынком будет примерно также: стройки, как и нефтяные скважины – консервировать проблематично и сопряжено с немалыми рисками и проблемами.