На вторичном рынке Москвы реализованный спрос на 15% выше, чем в январе 2024 г.; всего 10% покупок совершается с использованием ипотеки (против 23% год назад), соответственно, 90% сделок проходит с «живыми деньгами», говорится в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость»
«В январе прошлого года рынок находился в растерянности – никто не понимал, как действовать, потому что неизвестно было, насколько долго сохранятся высокая ключевая ставка и запредельные проценты по ипотеке. Но уже с февраля положение стало выправляться и начала формироваться адекватная сложившимся условиям рыночная реальность. Осенние месяцы были довольно активными, а декабрь – самым результативным по спросу в 2024 г., – отмечает директор направления «Вторичный рынок» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома.
– Сегодня доля покупателей с наличными деньгами (полученными в том числе от продажи квартиры при альтернативной сделке и от накоплений на вкладах) достигла максимального значения с марта 2016 г., и почти весь вторичный сегмент обходится без заемных средств. В этой связи сформировалась новая тенденция – рост интереса к квартирам с удобными планировками, в хорошем состоянии и с добротным ремонтом: такие объекты занимают около 70% спроса на вторичке, и только 30% приходится на лоты из нижнего ценового сегмента.
Если при доступных жилищных кредитах ипотечники составляли большинство покупателей, в основном ориентировались на стоимость и искали самое экономичное, то клиенты, располагающие полной суммой на покупку, выбирают качественное. Многие выходят из банковских депозитов и приобретают квартиры с возможностью сразу вселиться. Но еще больше тех, кто пока копит деньги на вкладах – при понижении ставки ЦБ эти люди пойдут на рынок недвижимости, также на него выйдут ипотечные покупатели, что в целом может оказать давление на цены. В настоящее время никаких подвижек в стоимости предложения вторичного жилья мы не наблюдаем, но порядка 80% продавцов по результатам торга предоставляют скидки, средний размер дисконта составляет 5%, и за прошедший год он практически не изменился».
Объем экспозиции в годовом выражении (по состоянию на январь) тоже изменился незначительно: в старой Москве он увеличился на 8% (до 97,38 тыс. лотов), в Подмосковье на 1,4% (до 71,23 тыс. шт.), а в ТиНАО сократился на 1,5% (до 8,49 тыс. шт.).
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»: «На всех территориях Московского региона в 2024-м и в начале 2025 г. среднестатистические ценовые показатели сохранялись, из месяца в месяц динамика была околонулевой. Отмечу, что вторичка наиболее близка к модели т. н. совершенной конкуренции, когда спрос и предложение определяют цену. То есть, известный рыночный механизм работает в полной мере именно во вторичном сегменте недвижимости.
Поскольку количество сделок в прошлом году держалось на сравнительно невысоком уровне и останется таким до уменьшения ключевой ставки и удешевления ипотеки, предложение подтягивается к спросу – продавцы, которые видят, что их квартиры зависают в рекламе и не продаются длительное время, снимают их с продажи, кто-то временно переводит на рынок аренды. Какое-то существенное перераспределение в пользу предложения или в пользу спроса в сегодняшних обстоятельствах вряд ли возможно. Поэтому и серьезных колебаний стоимости мы не ждем. 2025-й станет годом стагнации на рынке – ничего особенного не произойдет в отсутствие каких-то движений со стороны внешней среды, например, принятия новых решений по ключевой ставке, по экономической ситуации или внешней политике».