Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам января 2025 года

Нынешний январь на столичном рынке недвижимости оказался довольно интересным. С одной стороны, произошло некоторое сокращение предложения, что демонстрирует выжидательную позицию части продавцов, боящихся продешевить. Помимо этого, рекордное число сделок в декабре, зарегистрированное Росреестром, привело к дополнительному вымыванию ликвидного предложения. Эти обстоятельства пока поддерживают цены снизу и не дают развиться полноценной коррекции несмотря на заградительную ипотеку.

С другой стороны, спрос продолжает оставаться достаточно активным. На фоне очередных ограничений Центробанка продолжается переток покупателей из сегмента более дорогих новостроек на вторичку. При этом, различные факторы нестабильности как в геополитике, так и в финансовой сфере подогревают интерес к покупке готового жилья, в том числе, людей с живыми деньгами. Один из таких факторов – нестабильность валютного курса, имевшая место в декабре, другой – страхи из-за возможной заморозки вкладов в банках в случае если ЦБ не сможет побороть инфляцию высокой ставкой.

В итоге по данным аналитического центра www.irn.ru за январь цены на квартиры в Москве слегка отыграли вверх. Так индекс стоимости жилья на вторичке прибавил 0,3% и составил 273,4 тысяч рублей за квадратный метр.

По типам жилья в наибольшем плюсе оказались самые недорогие сегменты, которые в прежние месяцы сильнее всего корректировались вниз: панельные и кирпичные пятиэтажки, а также советская панель средней этажности. Это обстоятельство показывает, что на рынке происходит вымывание в первую очередь самых бюджетных лотов, что в свою очередь демонстрирует ограниченность платежеспособного спроса. Также в наибольшем плюсе небольшие квартиры: одно- и двухкомнатные.

Аналогично по географии – наибольший прирост продемонстрировали почти все относительно недорогие «спальные» округа, а также районы за МКАД. При этом в конце рейтинга дорогие Юго-Западный и Центральный округа.

• Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения. Подробнее об индексах >>

Пока московский рынок недвижимости продолжает оставаться на распутье. Ипотека остается дорогой и практически недоступной, причем такое положение дел вряд ли изменится быстро – даже если в середине февраля на очередном заседании ЦБ ключевую ставку начнут снижать, то ипотека под 20% годовых вместо 25% вряд ли спасет «отца русской демократии».

При этом готовое жилье продолжает оставаться бенефициаром в условиях как геополитической, так и макроэкономической нестабильности. И несмотря на то, что у недвижимости тоже хватает собственных рисков (о которых нередко забывают...) она, очевидно, продолжит привлекать к себе людей с деньгами. Это обстоятельство не дает вырасти предложению, что поддерживает цены снизу.

Подобное топтание на месте может продолжаться еще достаточно долго. Но в то же время даже при отсутствии выраженной динамики на рынке в целом есть интересные локации с потенциалом и им посвящен недавний обзор специалистов IRN.RU «Недооцененные районы Москвы».