Чем запомнился уходящий год и что готовит наступающий, рассказали ведущие эксперты индустрии в ходе новогоднего радиоэфира платформы М2.
Наиболее устойчивым сегментом рынка в условиях турбулентности оказалась элитная недвижимость. Руководитель аналитического центра компании «Циан» Алексей Попов связывает это с тем, что девелоперы стали «активно триггерить живыми деньгами» держателей депозитов и состоятельных покупателей.
«Любые новые ограничительные меры, которые вводятся другими странами — сильнее закрывают капитал, денежные средства в пределах РФ. Как это ни парадоксально, премиальная недвижимость чувствует себя устойчивее, чем недвижимость в массовых сегментах», — констатирует эксперт.
Сворачивание льготных программ ипотеки и повышение ключевой ставки заставили многих потенциальных покупателей скорректировать свои планы. В результате вырос спрос, а за ним и цены на аренду жилья.
«В долгосрочной аренде мы, скорее всего, увидим очередной сезонный рост ставок. Они выросли на 20% в пике и на 15% по итогам года. Думаю, ровно то же самое повторится и в 2025 году», — рассказал Алексей Попов.
На фоне отмены льготных программ, высокой ключевой ставки и других сдерживающих факторов спрос на новостройки и вторичное жилье уменьшится в 2025 году на 20–30%, прогнозирует Алексей Завгородний, генеральный директор М2.
«Наши прогнозы относительно 2025 года достаточно консервативные. Сейчас нет особых предпосылок считать, что ключевая ставка будет существенно снижаться. Слабо положительный сигнал от ЦБ уже прозвучал — «ключ» не подняли. Но пока рано делать из этого далеко идущие выводы. Ипотека остается драйвером рынка. Если она уйдет — не будет и существенного роста индустрии. Поэтому, скорее, рынок будет в стабильный ситуации относительно третьего и четвертого кварталов 2024 года. В дальнейшем имеет смысл смотреть и на сделки без ипотеки, которые показали рост в этом сложном году. Учитывая, что в 2025 году на рынок будут влиять те же сдерживающие факторы, что и в уходящем году, мы ожидаем снижение неипотечного сегмента на 10%. Тем временем сделки на первичном рынке могут быть ограничены возможным запретом на предоставление застройщиками рассрочек. Поэтому фактически единственным драйвером льготных программ останется семейная ипотека», — рассказал Алексей Завгородний.
Из-за изменений на рынке проводить сделки становится сложнее, в том числе снижаются объемы ипотечного кредитования на «вторичке». Но есть и позитивные стороны — в конце года растет спрос и предложение во вторичном сегменте, отмечает руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Артур Ахметов.
«В декабре 2024 года мы видим рост спроса и предложения на вторичном рынке по сравнению с прошлым годом. Количество объявлений увеличилось примерно на 11%. И если в конце 2023 года спрос на готовое жилье снижался на фоне повышения ключевой ставки ЦБ в июле-октябре, то в текущем декабре активность потенциальных покупателей на нашей платформе оказалась на 15% выше. Мы отмечаем, что интерес к вторичному жилью сохраняется, причем большинство сделок сейчас альтернативные. В том числе покупатели берут ипотеку на небольшую сумму для доплаты при продаже одной квартиры и покупке другой», — уточнил эксперт.
По его словам, на фоне трансформации рынка также возрастает роль агентов по недвижимости. На первичном рынке доля сделок с участием риелторов составляет около 30-40%, а на вторичном — уже порядка 80%. Риелтор точечно работает с запросами клиентов, помогает разобраться во всех сложностях и нюансах, проводит сложные сделки. «Это непростой алгоритм — купить квартиру, которая раньше была в чьей-то собственности, или найти покупателя в условиях, когда многие отложили решение о приобретении недвижимости. Поэтому роль профессионалов в нашей сфере будет расти», — уверен Артур Ахметов.
Еще один тренд 2024 года — рост заинтересованности индивидуальным жилищным строительством (ИЖС) как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов. Этому немало способствовали изменения в мировоззрении общества, запущенные пандемией. Подогревает этот интерес постепенное регулирование рынка ИЖС: запуск ипотеки (в том числе льготной), введение механизма эскроу-счетов. По словам управляющего директора сервиса «Домклик» Сергея Скороходова, по итогам 2024 года будет введено в эксплуатацию около 40 млн кв. м объектов ИЖС, что составляет 30–35% от ввода всего жилья — 112–114 млн кв. м.
«Кажется, рынок начинает понимать, что малоэтажное строительство — это удобно, престижно, комфортно и может составлять конкуренцию жилью в многоквартирных домах. Этот тренд, на мой субъективный взгляд, подвержен неизбежному росту», — сообщил Сергей Скороходов, отметив, что если профи рынка не придумают новых инструментов для этого сегмента, то в будущем году придётся очень трудно.
«По нашим текущим макропрогнозам, количество выдач в сегменте ИЖС в 2025 году может сократиться в 4,5–5 раз в сравнении с уходящим годом. Поэтому здесь нужны новые механизмы регулирования», — уточнил эксперт. По его мнению, не все профи переживут рынок следующего года. Скорее всего более крупные будут поглощать новичков.
По оценке аналитиков ДОМ.РФ, несмотря на сложные обстоятельства, отрасль отлично проходит кризис благодаря своевременному переходу на проектное финансирование в конце 2019 года.
«Сейчас по жилью наблюдается достаточный уровень распроданности. На счетах эскроу сконцентрировано около 7 трлн рублей, которых точно хватит для завершения всех строящихся домов. Поэтому я призываю никого не волноваться», — пояснил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.
Он считает, что эскроу-счета станут драйвером развития ИЖС.
«Банки смогут выдавать стандартную ипотеку на ИЖС, что раньше было сделать невозможно из-за механизма контроля строительных рисков. Поэтому ипотечные ставки по ИЖС всегда были более высокие, чем по жилью в многоквартирном доме», — сказал Михаил Гольдберг, отметив, что эффект от нововведения мы увидим в лучшем случае в третьем–четвёртом квартале 2025 года, когда может быть снижена ключевая ставка.
Для потенциальных покупателей недвижимости 2025 год станет временем накопления первоначального взноса, так как высокий «ключ» означает, что и проценты по вкладам будут высокими, уверен эксперт. С учетом того, что рост цен на жилье в обозримой перспективе будет отставать от инфляции, за год за счет процентов можно накопить «скидку» в четверть цены объекта.