О совмещении складских комплексов Light Industrial с жильем рассказали на Форуме «Light Industrial 5.0 Промышленная интенсификация г. Москва»
В Москве прошел крупнейший форум в сегмент Light Industrial - «Промышленная интенсификация г. Москва», инициатором и организатором которого выступила компания Skladman USG при поддержке Ассоциации индустриальных парков России (АИП России), Ассоциации инвесторов Москвы (АИМ) и Российской Гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)
Мероприятие собрало более 500 участников рынка недвижимости, в том числе чиновников, застройщиков, инвесторов, представителей малого и среднего бизнеса и пр.
Перспективы развития сегмента в России, емкость и насыщение рынка, развитие программы МПТ стали ключевыми темами мероприятия, о которых рассказали представители маркетплейсов, девелоперских компаний, чиновников.
Открылся форум пленарной сессией «Промышленная интенсификация г. Москва, взгляд в будущее. Диалог бизнеса и власти», в рамках которого в том числе поднимались темы развития сектора и меры поддержки отрасли. В самом начале сессии, Евгений Нумеров, управляющий директор, партнёр Skladman USG, задался вопросом: «Кто сегодня является основным потребителем производственно-складских площадей Light Industrial»?
Оказывается, большая доля запросов на формат идет от промышленного сектора. По словам Евгения Нумерова, год от году фиксируется рост сектора и сегодня его доля в общем спросе составляет 38%. Это подтверждает и начальник управления специальных статусов ГБУ «Городское агентство управления инвестициями» Ибрагимов Джавид. По его словам, инвестиции в московскую промышленность с 2012 года выросли в 8,3 раз и составляют 616 млрд руб. «К 2030 году в Москве общая площадь промышленной инфраструктуры достигнет 7 млн кв.м, а количество промышленных предприятий вырастет до 5,5 тыс».
«В Москве производственных площадей не хватает. Более 80% запросов именно на эти площади», - подтверждает тенденцию генеральный директор ГБУ «КРЗ» Владимир Зайцев. При этом, как заметил Александр Хомич, генеральный директор, партнёр Skladman USG, городские власти настроены скептически к строительству промышленности в городе и за городом.
«Российский рынок производственно-складской недвижимости испытывает острый дефицит, вакансия исторически минимальная. Это – глобальный характер, который связан с трансформацией торговли и развитием маркетплейсов», - подтверждает и представитель крупнейшего маркетплейса – сооснователь Wildberries Сергей Ануфриев.
По его словам, во всем мире доля e-commerce в общем объеме во всем мире продолжает расти, что приводит к увеличению ставок аренды. Сегодня этот сегмент занимает 15% от общего рынка, в будущем это составит 50%. «Доля от розничных продаж в Китае, Британии и Европе составляет сегодня почти 30% от общего объема, в России – пока 10%. Нужно построить как минимум 400 млн кв.м для максимально эффективной логистики по всей РФ и доля проектов Light Industrial в новых объектах должна быть выше складов формата Big Box», - подытоживает Ануфриев.
Любая недвижимость, особенно складская, нужна городам с высокой плотностью населения, соглашается Александр Хомич, и будущее, по словам Ануфриева – за многоэтажными складским комплексами, в состав которого войдут и торговые центры с автоматизированным процессом работы.
Тему про обеспеченность складскими комплексами продолжил Евгений Нумеров. По данным спикера, сегодня обеспеченность качественными складскими площадями в РФ составляет 32 кв/чел, а 10 лет назад этот показатель составлял 17 кв.м/чел. «За 10 лет прирост увеличился вдвое, идет тенденция к наращиванию объема», - добавил Евгений Нумеров. Также он отметил растущий тренд по увеличению этажности складских комплексов. «Тенденцию на увеличение мы увидели в 2019 году, а уже строительство многоэтажных производственно-складских комплексов в РФ началось в 2020–2021 гг. До 2030 года в Москве необходимо возвести 150 таких объектов и 30-40 в Санкт-Петербурге», - заявил Нумеров и добавил, что «стоимость кв.м Light Industrial во всем мире коррелирует со стоимостью кв. м жилья и очень скоро мы увидим статистику в отчетах консалтинговых».
«Промышленная интенсификация – это совмещение функций складских объектов с жилой застройкой и в ближайшем будущем мы будем совмещать проекты Light Industrial с жильем, тем самым органично встраиваться в городскую застройку», - резюмировал Нумеров.
Пример интеграции в городскую застройку привел управляющий директор ХСА Александр Никишов во второй сессии форума «Архитектура и многофункциональность проектов Light Industrial в России. Реальная практика». Спикер рассказал про цифровой промышленный коворкинг Industrial City, при реализации которого было принято убрать ограждения.
Также Александр Никишов отметил, что в условиях высокой ключевой ставки снизится количество инвесторов, которые готовы приобретать площади. «Пока ставка высокая, а тенденции к ее снижению мы не наблюдаем, как минимум два ближайших года инвесторы будут не покупать площади, а арендовать. Сегодня у инвесторов нет плеча, а без этого мало кто может работать. Рынка аренды больше не будет, пару лет точно», - заявил спикер.
С этим не согласен управляющий партнер Parametr Александр Манунин, который заявил, что несмотря на рост ключевой ставки в компании фиксируют увеличение доли инвесторов, но это – институциональные инвесторы, которые приобретают объекты для сохранения капитала. «До 40% вырастает стоимость кв.м за период строительства и ни один инвестор не купил площади с целью перепродажи», добавил Манунин. Также эксперт рассказал, на какие параметры ориентируются сегодня инвесторы при выборе помещений Light Industrial. По его словам, склады – это жилье для бизнеса и инвесторы опираются на те же параметры, что и при выборе жилья.
Подтвердил тенденцию роста рынка аренды над продажей и Олег Изотов, руководитель категории коммерческая недвижимость «Авито». Согласно данным компании, рынок аренды складских помещений по всей России в категории 500-1500 кв.м вырос на 34% в текущем году по отношению к прошлому году, тогда как показатели рынка продажи в этой категории составляют всего плюс 11%. На 45% вырос спрос на аренду площадей 1500-3000 кв.м и на 41% - на аренду 3000-5000 кв.м.
Несколько отличаются данные по Московскому региону. Плюс 159% зафиксирован рост на рынке продаж площадей 500-1500 кв.м в сравнении с октябрем прошлого года, а на рынке аренды за аналогичный период в этих же параметрах рост составил всего 89%.
В рамках форума также прошла закрытая сессия для девелоперов жилья, которую вел Евгений Нумеров. На сессии обсуждались вопросы какие помещения объекта МПТ (мест приложения труда по постановлению № 1874-пп) учитываются для получения льготы? Какие существуют законные способы передать права на объекты МПТ после ввода объекта в эксплуатацию? Как на практике происходит подтверждение льготы и др.
Завершилось мероприятие подведением итогов и вечерним нетворкингом.