М2: жилье в Москве все реже по карману региональным покупателям

Вопреки убеждению, что все россияне мечтают перебраться в Москву, реальная статистика сделок говорит о снижении спроса на московскую недвижимость со стороны покупателей из других регионов*. Доля регионалов в общем количестве сделок по покупке жилья в Москве на платформе «Метра квадратного» сократилось с 53% в конце 2023 г. до 46% по итогам сентября 2024 г., рассказал IRN.RU руководитель управления продаж М2 Станислав Иванов.

В абсолютных значениях количество желающих перебраться в Москву – и имеющих такую возможность – тоже падает. «Если сравнивать среднемесячные результат прошлого года и данные за третий квартал текущего года, то количество покупателей из регионов в Москве снизилось на треть. Тем временем общее количество покупателей в столице на фоне пересмотра господдержки снизилось не так сильно — на 25%», - отметил Станислав Иванов.

Интерес жителей других регионов к столичной недвижимости сокращается на фоне снижения ее доступности, пояснил эксперт. Во-первых, цены на столичную недвижимость растут быстрее, чем зарплаты в регионах. Во-вторых, остается все меньше возможностей купить квартиру в столичных городах по льготной ипотеке - с 1 июля 2024 г. во всех регионах была завершена программа ипотеки с господдержкой, а с августа из IT-ипотеки исключили Москву и Петербург, напомнил эксперт. При этом 70% межрегиональных сделок на рынке новостроек и 78% на вторичном рынке проходит с привлечением кредитных средств.

«Показатель стал снижаться во втором полугодии, сразу после отмены льготной ипотеки под 8% и ужесточения условий семейной ипотеки, - уточнил руководитель управления продаж М2 Станислав Иванов. - С учётом уровня цен на недвижимость в Москве многим клиентам из регионов покупка квартиры без господдержки в столице стала не по карману. Рыночные же ипотечные программы имеют низкую ценовую доступность — с декабря 2023 г. ключевая ставка в стране достигла 16%, 26 июля 2024 года регулятор повысил её до 18%, 13 сентября — до 19% и 25 октября — до 21%».

В Санкт-Петербурге доля межрегиональных сделок меньше, чем в Москве, — в 2023 году она в среднем составляла 47%. И за девять месяцев 2024 г. показатель вырос на 1 п. п. Количество межрегиональных сделок в северной столице снижалось теми же темпами, что и общий портфель сделок: среднемесячные значения в третьем квартале 2024 г. примерно на 30% меньше, чем в прошлом году.

В среднем в столицах доля межрегиональных сделок значительно выше, чем в среднем по стране — примерно 50% против 34%, поскольку Москва и Санкт-Петербург — одни из самых популярных направлений межрегиональной миграции населения в стране.

Но в целом доля межрегиональных транзакций в РФ стабильно растет на 1-3% в год последние пять лет, подчеркнул Станислав Иванов. Причем на первичном рынке количество межрегиональных сделок остается стабильным, несмотря на падение продаж по рынку в целом.

По словам руководителя управления продаж М2, увеличению доли межрегиональных транзакций способствует развитие цифровизации, которая в принципе делает такие сделки возможными, экспансия застройщиков в новые регионы – они «тянут» за собой свою клиентуру, а также переезд в регионы столичных компаний – они переводят своих сотрудников.

Примечательно, что средний чек межрегиональных сделок выше среднего по рынку. Если средний бюджет покупки квартиры в новостройке через платформу М2 составляет 7,1 млн руб., то средний бюджет межрегиональных сделок на первичном рынке – 7,3 млн руб. На «вторичке» эта разница значительно выше: 5,8 млн и 7,1 млн.

Среди региональных покупателей жилье в Москве пользуется наибольшим спросом у жителей Московской области (16% сделок), Краснодарского края и Санкт-Петербурга (1,3% и 1,2% соответственно). Но в целом столица популярна равномерно: на следующие 11 регионов из топ-15 приходится по 1% спроса.

Ресурсодобывающие регионы не вошли в топ-15 поклонников столичной недвижимости, тем не менее именно жители Тюмени, Нового Уренгоя, Якутии, ХМАО приобретают самые дорогие столичные квартиры среди региональных покупателей, рассказал Станислав Иванов. Жители остальных регионов скромны в своих предпочтениях и выбирают столичные квартиры экономкласса.

Сами москвичи предпочитают покупать квартиры в Московской области (24%), а также Краснодарском крае и Петербурге (1,2% сделок). И, как правило, это жилье достаточно высокого класса.

В Петербурге 18% межрегиональных сделок формируют жители Ленобласти. На москвичей приходится 5% сделок. На подмосквичей и жителей Мурманской области – по 4%.. При этом 65% петербуржцев выбирают для жизни Ленобласть, 20% - московский регион, еще 3% предпочитают Краснодарский край.

*Аналитики М2 к межрегиональным сделкам относят сделки, где покупатель и продавец прописаны в разных регионах страны.